Moradia T3, 90 m² em Silvalde, Espinho
Moradia T3 com 90 m² em Silvalde, Espinho, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 79 036 €, 39,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 90 m², construído em 1955, certificado energético F. Localizado freguesia de Silvalde, concelho de Espinho, distrito de Aveiro. Características Notáveis: A propriedade possui um encantador terraço de 50 m², ideal para personalização ou atividades de lazer, e uma fachada atraente destacada por azulejos decorativos; enquanto isso, o interior requer pequenas atualizações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está significativamente acima do valor justo de €79,036, resultando numa disparidade de €140,964 (64.1%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €79,036 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €220,000 situa-se €140,964 (64.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de Silvalde, Espinho, Aveiro de €162,180 (€1,802/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 70 · Materiais 67 · Dimensões das divisões 74). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 55 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Silvalde, Espinho, Aveiro
Base da zona €162,180 + condição -€7,313 + localização +€4,268 = valor justo estimado de €79,036 (€878/m²), uma diferença de €140,964 (64.1%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Silvalde · 423e3f | Imóvel em análise | €220,000 | €2,444 | — | 70 | 63 |
| Esmoriz · 924479 | Ativo | €440,000 | €1,294 | 47.1% | 72 | 56 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 25f78c | Ativo | €380,000 | €1,818 | 25.6% | 75 | 73 |
| Escapães · b784dd | Ativo | €349,000 | €2,115 | 13.5% | 71 | 61 |
| Melres e Medas · 49b688 | Ativo | €1,650,000 | €6,066 | 148.2% | 70 | 63 |
| Mediana | €410,000 | €1,967 | 19.6% | 72 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade parece sobrevalorizada, com um valor justo de €79,036 e um desvio de 64,1% em relação ao preço de lista de €220,000. Com um rendimento bruto de 5,2%, o arrendamento a longo prazo pode não ser suficiente para justificar este preço elevado numa localização suburbana com uma classificação média de vizinhança de 63/100. Renovação com valorização Investir em renovações que acrescentem valor pode gerar retornos, mas o ponto de partida de €220,000 continua a estar significativamente acima do valor justo. Dada a classificação da condição da casa de 70/100, as potenciais renovações podem não compensar o elevado custo inicial numa área que não justifica tal preço. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa atrair famílias devido ao seu tamanho e localização, o elevado preço de compra prejudica a rentabilidade. A combinação do valor justo da casa significativamente abaixo do preço pedido e as classificações médias da vizinhança sugestiona que este investimento pode ser arriscado a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de alta rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 251 269 €
- Capital próprio necessário
- 75 269 €
- Prestação mensal
- 771 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -209 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras20 419 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 64.1% acima do valor justo.
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