Moradia T4, 290 m² em Anta e Guetim, Espinho
Moradia T4 com 290 m² em Anta e Guetim, Espinho, à venda por 424 600 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 85 198 €, 44,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 290 m², construído em 1994, certificado energético E. Localizado freguesia de Anta e Guetim, concelho de Espinho, distrito de Aveiro. A localização estratégica da propriedade oferece fácil acesso a estradas principais, aumentando a sua atratividade como investimento e conectividade a Porto e cidades próximas, apesar do seu atual estado de degradação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €424,600 está significativamente acima do valor justo de €85,198, indicando uma situação de sobrevalorizada com uma discrepância de €339,402 (79.9%). Esta avaliação enfatiza que a propriedade não é um investimento viável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €85,198 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €424,600 situa-se €339,402 (79.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €424,600 face à base da zona de Anta e Guetim, Espinho, Aveiro de €796,630 (€2,747/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 25/100 (Condição 20 · Materiais 25 · Dimensões das divisões 30). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Anta e Guetim, Espinho, Aveiro
Base da zona €796,630 + condição -€228,828 + localização +€27,506 = valor justo estimado de €85,198 (€294/m²), uma diferença de €339,402 (79.9%) face ao preço pedido de €424,600.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Anta e Guetim · 65eda0 | Imóvel em análise | €424,600 | €1,464 | — | 20 | 74 |
| Silvalde · 423e3f | Ativo | €220,000 | €2,444 | 67.0% | 70 | 63 |
| rua São Félix, 682 | Ativo | €690,000 | €2,875 | 96.4% | 70 | 72 |
| São Félix da Marinha · 49b67a | Ativo | €890,000 | €1,679 | 14.7% | — | 71 |
| rua Sargento Silva | Ativo | €487,000 | €1,752 | 19.6% | 65 | 65 |
| Mediana | €588,500 | €2,098 | 43.3% | 70 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Anta e Guetim está atualmente sobrevalorizada a €424,600, significativamente acima do seu valor justo de €85,198, levando a uma diferença de 79.9% que compromete os retornos potenciais do investimento. Com um rendimento bruto de apenas 5.3% e uma classificação de condição de 25/100, este investimento carece dos fundamentos necessários para um rendimento estável de arrendamento a longo prazo. Compra e retenção Considerando a sobrevalorização substancial da propriedade a €424,600, apesar do valor justo de €85,198, qualquer estratégia de compra e retenção fica comprometida pela diferença de 79.9%. A baixa pontuação de condição de 25/100 e o rendimento modesto de 5.3% sugerem que este ativo pode não valorizar-se como esperado a longo prazo. Arrendamento familiar Com um preço listado de €424,600 muito acima do seu valor justo de €85,198, a propriedade está posicionada a um prémio de 79.9% que a torna pouco atraente para uma estratégia de arrendamento familiar. Os fatores combinados de uma baixa classificação de condição de 25/100 e um rendimento bruto de 5.3% indicam uma atratividade limitada e potencial para inquilinos a longo prazo que procuram habitação de qualidade.
Riscos
Volatilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios económicos devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100, o que pode levar a flutuações na renda e na procura. Risco de Incumprimento dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco de potencial rotatividade dos inquilinos, impactando a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 713 613 €
- Capital próprio necessário
- 373 933 €
- Prestação mensal
- 1432 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -743 €
- Preço424 600 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 268 €
- Imposto do Selo (escritura)3397 €
- Imposto do Selo (crédito)2038 €
- Escritura, registo e banco2519 €
- Obras259 791 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (25/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 79.9% acima do valor justo.
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