Apartamento em Águas Santas
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Apartamento T3 com 118 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 185 008 €, 28,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 118 m², construído em 1993, certificado energético D. Localizado freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma sala de estar acolhedora com lareira e ar condicionado, garantindo conforto durante todo o ano e um ambiente acolhedor para reuniões familiares.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €310,000 está significativamente acima do valor justo de €185,008, resultando numa sobrevalorização de €124,992 (40.3%). Esta avaliação indica que a propriedade não é um investimento sólido ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €185,008 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €310,000 situa-se €124,992 (40.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de Águas Santas, Maia, Porto de €297,832 (€2,524/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Águas Santas, Maia, Porto
Base da zona €297,832 + condição +€4,609 + localização +€15,198 = valor justo estimado de €185,008 (€1,568/m²), uma diferença de €124,992 (40.3%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Santas · 6d5378 | Imóvel em análise | €310,000 | €2,627 | — | 72 | 73 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · e40b11 | Ativo | €269,000 | €2,514 | 4.3% | 76 | 70 |
| Ermesinde · 96c19f | Ativo | €285,000 | €2,545 | 3.1% | 72 | 70 |
| Ermesinde · 90d912 | Ativo | €319,000 | €2,703 | 2.9% | 72 | 74 |
| Ermesinde · dee5c2 | Ativo | €345,000 | €3,791 | 44.3% | 70 | 72 |
| Mediana | €302,000 | €2,624 | 0.1% | 72 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 40,3%, tornando-se uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamentos de longo prazo, especialmente considerando o seu rendimento bruto de apenas 3,8%. Embora o bairro beneficie da proximidade ao Porto e de um bom acesso a escolas, a condição geral e o preço não se alinham com os retornos esperados. Comprar e manter Investir neste apartamento de 3 quartos não é aconselhável, pois está precificado significativamente acima do seu valor justo de €185,008, resultando num intervalo considerável que compromete os potenciais ganhos de valorização. As pontuações decentes do bairro não conseguem compensar o alto preço de compra, que pode prejudicar o crescimento de capital a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada em um bairro amigável para famílias com boas comodidades, o seu preço atual torna difícil justificar como um investimento viável para arrendamento familiar. A natureza sobrevalorizada do apartamento, combinada com um rendimento inferior ao desejado, reduz sua atratividade em um mercado de arrendamento competitivo.
Riscos
Risco de recessão económica Um ligeiro score de estabilidade económica de 75/100 indica uma potencial vulnerabilidade durante recessões, o que poderia impactar a receita de arrendamento e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 339 673 €
- Capital próprio necessário
- 91 673 €
- Prestação mensal
- 1046 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -536 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras11 155 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.3% acima do valor justo.
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