Moradia T4, 337 m² em Freamunde, Paços de Ferreira
Moradia T4 com 337 m² em Freamunde, Paços de Ferreira, à venda por 329 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 258 239 €, 17,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 0 casas de banho de 337 m², construído em 2008, certificado energético E. Localizado freguesia de Freamunde, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui duas armazéns independentes com opções de uso flexíveis e um significativo potencial de desenvolvimento urbano, permitindo construção vertical até sete andares. Notas sobre o Estado: A casa necessita de extensas renovações devido ao desgaste significativo e aos acessórios desatualizados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €329,000 está significativamente acima do valor justo de €258,239, tornando-o sobrevalorizado em €70,761 (21,5%). Esta discrepância sugere que a propriedade não oferece uma oportunidade de investimento atraente ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €258,239 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €329,000 situa-se €70,761 (21.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €329,000 face à base da zona de Freamunde, Paços de Ferreira, Porto de €500,445 (€1,485/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 31/100 (Condição 28 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Freamunde, Paços de Ferreira, Porto
Base da zona €500,445 + condição -€234,320 + localização +€20,759 = valor justo estimado de €258,239 (€766/m²), uma diferença de €70,761 (21.5%) face ao preço pedido de €329,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Freamunde · 6d5460 | Imóvel em análise | €329,000 | €976 | — | 28 | 61 |
| Freamunde · 956f53 | Ativo | €329,000 | €538 | 44.9% | 25 | 60 |
| rua de Talhô, 28 | Ativo | €275,000 | €1,667 | 70.7% | — | 56 |
| Freamunde · 0017e1 | Ativo | €275,600 | €835 | 14.5% | — | 58 |
| rua das Fontinhas, 90 | Ativo | €300,000 | €1,754 | 79.7% | — | 53 |
| Mediana | €287,800 | €1,251 | 28.1% | 25 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €329,000, que está significativamente acima do valor justo de €258,239, criando um desvio de 21.5% que pode inibir a valorização de capital. Com um rendimento bruto de 8.1%, os investidores podem achar difícil justificar o alto preço de entrada em um ambiente suburbano típico. Arrendamento familiar Com um preço de listagem atual de €329,000, a propriedade está acima do valor justo de €258,239 em 21.5%, limitando sua atratividade para arrendatários familiares que buscam valor em suas opções habitacionais. A classificação de 61/100 do bairro oferece algum potencial de apelo, mas o prémio significativo torna menos favorável para famílias que procuram opções acessíveis a longo prazo. Comprar e manter Esta propriedade não está idealmente posicionada para uma estratégia de comprar e manter, uma vez que o preço de listagem de €329,000 excede o valor justo de €258,239 em 21.5%. Embora o rendimento bruto de 8.1% seja atrativo, a desvantagem geral do preço sugere que a valorização a longo prazo pode ficar aquém das expectativas neste bairro.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos A combinação de uma pontuação de Estabilidade dos Inquilinos de 60/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 634 183 €
- Capital próprio necessário
- 370 983 €
- Prestação mensal
- 1110 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -306 €
- Preço329 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 636 €
- Imposto do Selo (escritura)2632 €
- Imposto do Selo (crédito)1579 €
- Escritura, registo e banco2290 €
- Obras285 046 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Moradia | 3 qts | 2 wc | 264 m² | Construído 1937
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (31/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 21.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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