Apartamento T2, 82 m² em Corroios, Seixal
Apartamento T2 com 82 m² em Corroios, Seixal, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 132 372 €, 32,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 82 m², no 3º andar, construído em 1983, certificado energético E. Localizado freguesia de Corroios, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui uma versátil marquise que aumenta a luz natural e fornece armazenamento adicional para uma vida familiar prática numa área altamente acessível.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está significativamente acima do valor justo de €132,372, representando uma sobrevalorização de €127,628 (49.1%). Esta situação sugere que uma avaliação mais prudente é necessária antes de qualquer aquisição.
Avaliação
Valor justo estimado em €132,372 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €127,628 (49.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Corroios, Seixal, Setúbal de €255,922 (€3,121/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 68 · Materiais 62 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Corroios, Seixal, Setúbal
Base da zona €255,922 + condição -€12,428 + localização +€14,584 = valor justo estimado de €132,372 (€1,614/m²), uma diferença de €127,628 (49.1%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Corroios · 0dcc7f | Imóvel em análise | €260,000 | €3,171 | — | 68 | 78 |
| rua Alves Redol, 9 | Ativo | €244,900 | €3,265 | 3.0% | 70 | 74 |
| rua Cidade de Porto de Amélia | Ativo | €240,000 | €3,000 | 5.4% | 68 | 84 |
| praceta Ema Reis S / N | Ativo | €290,000 | €3,625 | 14.3% | 67 | 71 |
| rua de Binta, 12 | Ativo | €230,000 | €3,833 | 20.9% | — | 77 |
| Mediana | €242,450 | €3,445 | 8.7% | 68 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada por €260,000, excede o seu valor justo de €132,372 em 49,1%, indicando que está sobrevalorizada para perspectivas de arrendamento a longo prazo. Apesar de um rendimento decente de 3,5%, a marcação significativa retira viabilidade ao arrendamento a longo prazo neste mercado competitivo. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é comprometida pelo fato de esta propriedade estar a um preço de €260,000, que está 49,1% acima do valor justo de €132,372, classificando-a como sobrevalorizada. Com uma pontuação de bairro de 78/100, embora mostre potencial, o preço excessivo pode dificultar uma forte valorização ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora esta área perto de Lisboa ofereça fortes oportunidades de emprego, o preço de lista do apartamento de €260,000 está 49,1% acima do valor justo de €132,372, marcando-o como sobrevalorizado para fins de arrendamento familiar. As famílias que procuram alojamento razoável podem ser desencorajadas pelo preço inflacionado, mesmo com a respeitável pontuação de comodidades do bairro.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos é uma possibilidade devido ao índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, indicando uma base de inquilinos menos fiável que pode levar a taxas de vacância e custos aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 299 063 €
- Capital próprio necessário
- 91 063 €
- Prestação mensal
- 884 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -533 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras24 805 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 49.1% acima do valor justo.
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