Apartamento T2, 70 m² em Penha de França, Lisbon
Apartamento T2 com 70 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 313 670 €, 17,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 2026, certificado energético C. Localizado freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui acabamentos modernos requintados e várias opções de varandas, melhorando a luz natural e a conexão ao ar livre, com um jardim comunitário ideal para lazer. Benefícios da Localização: Situado numa área residencial central, oferece excelente acessibilidade a transportes públicos, comércio local e comodidades urbanas. Categoria Energética: C
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está €81,330 (20.6%) acima do valor justo de €313,670, sugerindo que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip pode ser desafiadora, dado o atual dinamismo do mercado, já que o preço precisa ser ajustado para alcançar um potencial de revenda competitivo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3.4%, ou aproximadamente €1,119 por mês, esta propriedade poderia proporcionar uma renda de aluguel constante, embora o rendimento possa não ser suficiente para investidores agressivos de buy-and-hold.
Avaliação
Valor justo estimado em €313,670 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €395,000 situa-se €81,330 (20.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Penha de França, Lisbon, Lisbon de €331,520 (€4,736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 81 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Penha de França, Lisbon, Lisbon
Base da zona €331,520 + condição +€3,828 + localização +€34,182 = valor justo estimado de €313,670 (€4,481/m²), uma diferença de €81,330 (20.6%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penha de França · 0dcfbd | Imóvel em análise | €395,000 | €5,643 | — | 81 | 81 |
| rua de São Mamede | Ativo | €1,500,000 | €11,811 | 109.3% | 80 | 87 |
| escadinhas da Barroca, 8 | Ativo | €390,000 | €5,417 | 4.0% | 80 | 85 |
| rua Conselheiro Arantes Pedroso, 41 | Ativo | €450,000 | €7,031 | 24.6% | 75 | 85 |
| rua dos Mouros, 23 | Ativo | €365,000 | €6,186 | 9.6% | 80 | 85 |
| Mediana | €420,000 | €6,609 | 17.1% | 80 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço do apartamento de €395,000 excede o seu valor justo de €313,670 em 20,6%, tornando-o um investimento desafiador para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, os retornos potenciais não justificam o preço elevado de aquisição. Manter e esperar Embora manter propriedades para valorização de capital possa ser lucrativo, a listagem deste apartamento está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €313,670. O rendimento bruto de 3,4% indica uma rentabilidade limitada, sugerindo que a estratégia de manter e esperar pode ser ineficaz neste cenário. Arrendamento familiar Dada a classificação de condição do apartamento de 79/100 e a classificação do bairro de 81/100, ele poderia atrair famílias; no entanto, o preço de €395,000 está 20,6% acima do valor justo. Assim, investir nesta propriedade para arrendamento familiar poderia resultar em retornos desapontantes devido ao seu status de sobrevalorizada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de aumento da rotatividade e taxas de vacância, afetando a estabilidade da renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 426 818 €
- Capital próprio necessário
- 110 818 €
- Prestação mensal
- 1343 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -759 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras5414 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 20.6% acima do valor justo.
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