Penthouse T4, 276 m² em Moreira, Maia
Penthouse T4 com 276 m² em Moreira, Maia, à venda por 635 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 327 522 €, 32,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T4 com 4 casas de banho de 276 m², certificado energético C. Localizado em rua Ponte de Moreira, freguesia de Moreira, concelho de Maia, distrito de Porto. Este penthouse apresenta três varandas expansivas que aumentam a luz natural e oferecem vistas desimpedidas, perfeitas para criar espaços exteriores versáteis.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €635,000 está significativamente acima do valor justo de €327,522, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €307,478 (48.4%). Esta discrepância sugere que uma estratégia de precificação revista pode ser necessária para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €327,522 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €635,000 situa-se €307,478 (48.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €635,000 face à base da zona de rua Ponte de Moreira de €713,736 (€2,586/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Ponte de Moreira
Base da zona €713,736 + condição +€23,719 + localização +€25,595 = valor justo estimado de €327,522 (€1,187/m²), uma diferença de €307,478 (48.4%) face ao preço pedido de €635,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Ponte de Moreira | Imóvel em análise | €635,000 | €2,301 | — | 78 | 73 |
| Cidade da Maia · 1e66e5 | Ativo | €845,000 | €2,500 | 8.7% | 79 | 74 |
| Cidade da Maia · 82c873 | Ativo | €820,000 | €4,100 | 78.2% | 75 | 74 |
| rua Ângela Adelaide Calheiros Carvalho Meneses, 76 | Ativo | €449,000 | €2,032 | 11.7% | 75 | 72 |
| Cidade da Maia · ba59a2 | Ativo | €430,000 | €2,606 | 13.3% | 75 | 73 |
| Mediana | €634,500 | €2,553 | 11.0% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada por €635,000, está sobrevalorizada em 48.4% em comparação com o seu valor justo de €327,522, levando a um rendimento de 0%. Dada a classificação média do bairro de 73/100 e a falta de potencial de rendimento para arrendamento, o arrendamento a longo prazo pode não fornecer os retornos de investimento desejados. Arrendamento familiar Com um preço de lista significativamente acima do valor justo, este penthouse não é um candidato ideal para oportunidades de arrendamento familiar em Moreira, Maia. As comodidades do bairro e o acesso às escolas, embora razoáveis, não justificam o elevado preço, limitando a sua atratividade para potenciais inquilinos. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é desafiada pelo rendimento bruto de 0% da propriedade e pelo seu gap de 48.4% em relação ao valor justo, indicando a falta de benefícios financeiros imediatos. Apesar da proximidade de oportunidades económicas no Porto, a avaliação atual não apoia efetivamente uma estratégia de investimento a longo prazo. Não ideal para: Mercado de luxo, Arrendamento para férias de curto prazo, Alojamento para estudantes
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um score de estabilidade de inquilinos de 65/100 indica um risco relativamente elevado de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 696 111 €
- Capital próprio necessário
- 188 111 €
- Prestação mensal
- 2142 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2646 €
- Preço635 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5080 €
- Imposto do Selo (crédito)3048 €
- Escritura, registo e banco3024 €
- Obras11 859 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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