Casa de campo T2, 67 m² em Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, Alcácer do Sal
Casa de campo T2 com 67 m² em Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, Alcácer do Sal, à venda por 199 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 115 363 €, 29,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T2 com 1 casas de banho de 67 m², certificado energético C. Localizado em rua Doutor Acácio Alberto de Abreu Faria, 44, freguesia de Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade totalmente restaurada possui uma cozinha moderna equipada com eletrodomésticos de alta qualidade da Pedro Mantovani e está a apenas um minuto a pé da ribeira. Benefícios da Localização: Oferece acesso fácil a praias deslumbrantes e atividades de lazer como passeios de barco e pesca, em meio ao charmoso e tranquilo ambiente de Alcácer do Sal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €199,000 está significativamente acima do valor justo de €115,363, refletindo um estado de sobrevalorizada de €83,637 ou 42,0% acima das expectativas de mercado justas. Isso cria desafios potenciais para os investidores à procura de retornos favoráveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €115,363 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €199,000 situa-se €83,637 (42.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €199,000 face à base da zona de rua Doutor Acácio Alberto de Abreu Faria, 44 de €129,444 (€1,932/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 43/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Doutor Acácio Alberto de Abreu Faria, 44
Base da zona €129,444 + condição +€3,350 + localização -€3,227 = valor justo estimado de €115,363 (€1,722/m²), uma diferença de €83,637 (42.0%) face ao preço pedido de €199,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor Acácio Alberto de Abreu Faria, 44 | Imóvel em análise | €199,000 | €2,970 | — | 75 | 43 |
| herdade de Porsches, 9 | Ativo | €525,000 | €4,449 | 49.8% | 75 | 35 |
| rua das Cegonhas | Ativo | €400,000 | €1,739 | 41.4% | 72 | 54 |
| calçada Doutor Joaquim José Alegre | Ativo | €280,000 | €2,545 | 14.3% | 45 | 47 |
| rua do Barrancão | Ativo | €890,000 | €2,060 | 30.6% | 75 | 48 |
| Mediana | €462,500 | €2,303 | 22.5% | 74 | 48 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada a €199,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €115,363, o que limita o seu potencial para valorização de capital a longo prazo. O baixo rendimento de 4,5% e a falta de crescimento de emprego na área predominantemente rural sugerem que manter este investimento pode ser menos favorável em comparação com outras oportunidades. Value-add renovation Embora esta propriedade apresente uma oportunidade de renovação devido à sua classificação de condição de 78/100, o significativo intervalo de 42,0% em relação ao valor justo indica que os custos de renovação podem não proporcionar um retorno adequado. Com uma classificação de 43/100 para a vizinhança e um potencial económico limitado na área, o investimento continua a ser desafiador apesar das possíveis melhorias na propriedade.
Riscos
Alto Risco Económico A propriedade enfrenta um risco significativo devido ao seu baixo índice de estabilidade económica de 35/100, indicando vulnerabilidades potenciais na economia local que podem afetar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 213 588 €
- Capital próprio necessário
- 54 388 €
- Prestação mensal
- 671 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -212 €
- Preço199 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4536 €
- Imposto do Selo (escritura)1592 €
- Imposto do Selo (crédito)955 €
- Escritura, registo e banco1978 €
- Obras5528 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 42.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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