Edifício de apartamentos, 113 m² em Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra
Edifício de apartamentos com 113 m² em Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra, à venda por 700 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 271 979 €, 37,9% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
apartment_building T0 com 12 casas de banho de 113 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Santa Clara e Castelo Viegas, concelho de Coimbra, distrito de Coimbra. Esta propriedade dispõe de uma lavandaria centralizada no subsolo, atendendo especificamente às necessidades dos residentes estudantes e melhorando a conveniência da experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €700,000 está significativamente acima do valor justo de €271,979, resultando numa sobreposição excessiva de €428,021 (61,1%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não representa uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €271,979 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €700,000 situa-se €428,021 (61.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €700,000 face à base da zona de Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra, Coimbra de €267,132 (€2,364/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 58 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Clara e Castelo Viegas, Coimbra, Coimbra
Base da zona €267,132 + condição +€2,648 + localização +€11,351 = valor justo estimado de €271,979 (€2,407/m²), uma diferença de €428,021 (61.1%) face ao preço pedido de €700,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Clara e Castelo Viegas · c1f18b | Imóvel em análise | €700,000 | €6,195 | — | 72 | 61 |
| São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades · 523059 | Ativo | €1,250,000 | €2,083 | 66.4% | 68 | 63 |
| Coimbra · 8d9f47 | Ativo | €700,000 | €4,217 | 31.9% | 74 | 56 |
| Miranda do Corvo · aff778 | Ativo | €140,000 | €373 | 94.0% | — | 54 |
| praça da República | Ativo | €450,000 | €1,852 | 70.1% | 45 | 62 |
| Mediana | €575,000 | €1,968 | 68.2% | 68 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está significativamente sobrevalorizada, com uma diferença de 61,1% entre o preço de listagem de €700,000 e o valor justo. Dado o rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição do bairro de 61/100, este investimento carece de viabilidade financeira para oportunidades de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido à sua considerável sobrevalorização, com uma avaliação justa de apenas €271,979. A baixa qualidade dos inquilinos e a falta de rendimento desencorajam ainda mais o potencial de valorização a longo prazo no ambiente de mercado atual. Arrendamento familiar Embora a proximidade de Coimbra possa sugerir algum apelo, o preço atual de €700,000 reflete um ativo sobrevalorizado em comparação com seu valor justo de €271,979. O rendimento bruto de 0% e a classificação modesta do bairro indicam uma falta de atratividade para arrendamentos familiares, tornando-o uma escolha de investimento inadequada. Não ideal para: Arrendamento de férias a curto prazo, Mercado de luxo, Alojamento para estudantes
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica um risco de redução da procura, o que pode pressionar negativamente a renda e os valores da propriedade.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 770 649 €
- Capital próprio necessário
- 210 649 €
- Prestação mensal
- 2453 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3038 €
- Preço700 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5600 €
- Imposto do Selo (crédito)3360 €
- Escritura, registo e banco3180 €
- Obras16 509 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 61.1% acima do valor justo.
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