Edifício de uso misto em São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Edifício de uso misto T0 com 600 m² em São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades, Coimbra, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 230 092 €, 1,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
mix_use_building T0 com 4 casas de banho de 600 m², certificado energético D. Localizado freguesia de São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades, concelho de Coimbra, distrito de Coimbra. Esta propriedade possui um layout interior versátil que pode ser facilmente convertido em 18 quartos ou estúdios individuais, otimizando o seu potencial para alojamento estudantil ou rendimento de aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,250,000 coloca-se €19,908 (1.6%) acima do valor justo de €1,230,092, o que classifica a propriedade como sobrevalorizada. Esta avaliação sugere que potenciais compradores podem precisar negociar significativamente para alcançar um preço de compra razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,230,092 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €19,908 (1.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades, Coimbra, Coimbra de €1,424,400 (€2,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 53/100 (Condição 58 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades, Coimbra, Coimbra
Base da zona €1,424,400 + condição -€210,938 + localização +€71,230 = valor justo estimado de €1,230,092 (€2,050/m²), uma diferença de €19,908 (1.6%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades · 523059 | Imóvel em análise | €1,250,000 | €2,083 | — | 58 | 63 |
| praça da República | Ativo | €450,000 | €1,852 | 11.1% | 45 | 62 |
| rua Augusto de Matos | Ativo | €700,000 | €1,818 | 12.7% | 65 | 61 |
| Santa Clara e Castelo Viegas · c1f12b | Ativo | €380,000 | €1,407 | 32.4% | 60 | 61 |
| avenida Fernão de Magalhães, 517 | Ativo | €250,000 | €887 | 57.4% | 18 | 58 |
| Mediana | €415,000 | €1,613 | 22.6% | 53 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1,250,000 em comparação com o valor justo de €1,230,092, sugerindo uma diferença mínima de apenas 1,6%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de condição de 53/100, este investimento carece de potencial para retornos atrativos em arrendamento de longo prazo. Alojamento estudantil Apesar de Coimbra ser um polo educacional, a propriedade está sobrevalorizada a €1,250,000 em relação ao valor justo de €1,230,092, criando uma diferença estreita de 1,6%. A pontuação de condição de 53/100 e a falta de rendimento tornam esta propriedade uma opção menos favorável para o mercado de alojamento estudantil. Arrendamento familiar O preço atual de listagem de €1,250,000 ultrapassa o seu valor justo de €1,230,092 em 1,6%, indicando que está sobrevalorizada no setor de arrendamento familiar. Dada a classificação de condição de 53/100, as famílias podem encontrar melhores opções no mercado que ofereçam mais valor para as suas necessidades de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade económica de 65 e o índice de estabilidade de inquilinos de 65 podem indicar potenciais desafios na retenção de inquilinos a longo prazo, levando a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 669 985 €
- Capital próprio necessário
- 669 985 €
- Prestação mensal
- 4216 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5307 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras305 735 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (53/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 1.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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