Edifício de uso misto em Coimbra
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Edifício de uso misto T0 com 243 m² em Coimbra, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 473 187 €, 5,4% acima do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q5 (básica). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: pavimento flutuante.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 3 casas de banho de 243 m², certificado energético E. Localizado em praça da República, freguesia de Coimbra, concelho de Coimbra, distrito de Coimbra. Características Notáveis: Excelentes vistas sobre a área da Alta de Coimbra e proximidade com a nova linha de Metro Bus aumentam o potencial de investimento e acessibilidade nesta cidade histórica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está abaixo do valor justo de €473,187, com uma diferença de €23,187 (5.2%). Esta propriedade está subvalorizada, apresentando uma oportunidade atraente para investidores que buscam valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €473,187 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €23,187 (5.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de praça da República de €576,882 (€2,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 47/100 (Condição 45 · Materiais 48 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça da República
Base da zona €576,882 + condição -€108,211 + localização +€26,629 = valor justo estimado de €473,187 (€1,947/m²), uma diferença de €23,187 (5.2%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da República | Imóvel em análise | €450,000 | €1,852 | — | 45 | 62 |
| rua Augusto de Matos | Ativo | €700,000 | €1,818 | 1.8% | 65 | 61 |
| Santa Clara e Castelo Viegas · c1f12b | Ativo | €380,000 | €1,407 | 24.0% | 60 | 61 |
| avenida Fernão de Magalhães, 517 | Ativo | €250,000 | €887 | 52.1% | 18 | 58 |
| Santo António dos Olivais · aff59c | Ativo | €390,000 | €1,200 | 35.2% | — | 63 |
| Mediana | €385,000 | €1,304 | 29.6% | 60 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um valor justo de €473,187, apresenta uma diferença de 5,2% que sugere que está bem posicionada para oportunidades de arrendamento de longo prazo. A sua localização em Coimbra, um vibrante centro educativo, realça a procura por inquilinos, apesar das suas classificações de estado e vizinhança mais baixas. Alojamento para estudantes Dada a posição de Coimbra como um epicentro educativo, esta propriedade é ideal para alojamento de estudantes, atendendo à constante afluência de alunos universitários. O preço moderado em relação ao seu valor justo posiciona-a como uma opção favorável, embora a propriedade exija atualizações. Comprar e manter Considerando a diferença de 5,2% em relação ao seu valor justo, esta propriedade representa um investimento promissor para comprar e manter com potencial de valorização futura. A procura constante por habitação em Coimbra sugere uma perspetiva robusta a longo prazo, superando o rendimento bruto atual de 0%. Não ideal para o mercado de luxo A pontuação de condição de 47/100 indica a necessidade de renovamentos significativos, o que limita a sua atratividade no segmento de mercado de luxo. Apesar de estar localizada numa cidade culturalmente rica, as condições existentes limitam a sua atratividade para compradores de alto padrão. Não ideal para arrendamento turístico de curto prazo Um rendimento bruto de 0% sublinha os desafios de converter esta propriedade num bem-sucedido arrendamento turístico de curto prazo. Além disso, as suas classificações de condição e vizinhança sugerem um ambiente menos favorável para atrações e estadias turísticas.
Riscos
Potencial para Declínio Económico O índice de estabilidade económica de 60/100 sugere um risco moderado de recessões económicas que podem afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 629 048 €
- Capital próprio necessário
- 269 048 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1905 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras147 408 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (47/100) está abaixo da média.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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