Moradia T3, 213 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Moradia T3 com 213 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 985 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 788 099 €, 16,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 213 m². Localizado freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma vinha e um jardim de legumes, aumentando o seu apelo para aqueles interessados em viver de forma sustentável e em atividades ao ar livre. Notas de Condição: Apesar de sinais de desgaste, a condição geral permanece boa com comodidades modernas integradas no design tradicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €985,000 está significativamente acima do valor justo de €788,099, tornando a propriedade sobrevalorizada em €196,901 (20,0%). Este prémio não é suportado pelas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €788,099 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €985,000 situa-se €196,901 (20.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €985,000 face à base da zona de Loulé (São Clemente), Loulé, Faro de €657,744 (€3,088/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 73). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Loulé (São Clemente), Loulé, Faro
Base da zona €657,744 + condição -€20,967 + localização +€42,905 = valor justo estimado de €788,099 (€3,700/m²), uma diferença de €196,901 (20.0%) face ao preço pedido de €985,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Clemente) · 4202ae | Imóvel em análise | €985,000 | €4,624 | — | 70 | 64 |
| rua das Amendoeiras | Ativo | €695,000 | €4,317 | 6.7% | 75 | 68 |
| rua Manuel da Luz Afonso, 46 | Ativo | €675,000 | €1,650 | 64.3% | — | 63 |
| Loulé (São Clemente) · 90d853 | Ativo | €1,150,000 | €3,686 | 20.3% | 75 | 72 |
| Loulé (São Clemente) · 956bf4 | Ativo | €769,000 | €3,315 | 28.3% | 75 | 60 |
| Mediana | €732,000 | €3,501 | 24.3% | 75 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €985.000, o que representa 20% acima do seu valor justo de €788.099, apresentando um risco significativo para potenciais investidores. Dado um rendimento bruto de apenas 3,1%, a viabilidade financeira de usar esta propriedade como arrendamento de férias de curto prazo numa área amigável ao turismo parece limitada. Compra e manutenção Os investidores que consideram uma estratégia de compra e manutenção devem estar cientes de que a propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença de 20% em comparação com o valor de mercado justo. Com uma classificação de condição de 69/100 e uma classificação de vizinhança de 64/100, o potencial de valorização a longo prazo é diminuído pelo estado atual do preço. Arrendamento para famílias Como investimento para arrendamento a famílias, esta propriedade está a um preço excessivo de €985.000, que está bem acima do seu valor justo. O rendimento bruto de 3,1% e as classificações de vizinhança sugerem que as famílias podem encontrar opções de arrendamento mais atrativas, tornando este investimento menos favorável no mercado atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 60/100, existe um risco significativo de aumento das vagas e dos custos de rotatividade associados ao arrendamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 112 923 €
- Capital próprio necessário
- 324 923 €
- Prestação mensal
- 3322 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2047 €
- Preço985 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 100 €
- Imposto do Selo (escritura)7880 €
- Imposto do Selo (crédito)4728 €
- Escritura, registo e banco3864 €
- Obras52 351 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 20.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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