Duplex T2, 152 m² em Queluz e Belas, Sintra
Duplex T2 com 152 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 649 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 333 765 €, 32,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T2 com 3 casas de banho de 152 m², construído em 2002, certificado energético D. Localizado em rua dos Faisões, 25, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Destaque: O duplex dispõe de um espaçoso terraço com vistas desimpedidas, melhorando a vida ao ar livre e oferecendo um cenário perfeito para momentos de lazer no prestigiado Belas Clube de Campo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €649,500 está significativamente acima do valor justo de €333,765, revelando uma discrepância de €315,735, ou 48,6%. Esta propriedade está, portanto, sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €333,765 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €649,500 situa-se €315,735 (48.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €649,500 face à base da zona de rua dos Faisões, 25 de €470,896 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 66 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Faisões, 25
Base da zona €470,896 + condição -€15,913 + localização +€23,486 = valor justo estimado de €333,765 (€2,196/m²), uma diferença de €315,735 (48.6%) face ao preço pedido de €649,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Faisões, 25 | Imóvel em análise | €649,500 | €4,273 | — | 70 | 68 |
| rua Cidade de Faro | Ativo | €355,000 | €3,550 | 16.9% | — | 78 |
| Queluz e Belas · 4bba7a | Ativo | €880,000 | €4,560 | 6.7% | 75 | 72 |
| rua do Sol | Ativo | €275,000 | €3,929 | 8.1% | 62 | 73 |
| alameda do Aqueduto | Ativo | €245,000 | €4,900 | 14.7% | 58 | 71 |
| Mediana | €315,000 | €4,245 | 0.7% | 62 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com o preço de €649,500, representa um significativo desvio de 48,6% em relação ao seu valor justo de €333,765, indicando que está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 3,9%, juntamente com classificações abaixo da média na vizinhança, sugere uma atratividade limitada para inquilinos de longo prazo, resultando em potenciais desafios para garantir locatários a este preço. Arrendamento familiar Dada a sua classificação como sobrevalorizada, a €649,500, este duplex pode ter dificuldades em atrair famílias à procura de valor nos seus arrendamentos. A classificação do estado da propriedade de 68/100, combinada com uma pontuação de 68/100 na vizinhança, pode ainda reduzir a sua atratividade para inquilinos voltados para o público familiar. Comprar e manter Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana próxima de Lisboa com oportunidades de emprego, o seu preço atual de €649,500 está 48,6% acima do seu valor justo de €333,765, o que a torna sobrevalorizada. Os investidores que adotam uma estratégia de comprar e manter podem enfrentar desafios em realizar os retornos desejados, particularmente com um rendimento bruto de apenas 3,9% e classificações mediamente da vizinhança que podem não apoiar a valorização de preços a longo prazo.
Riscos
Risco Potencial de Desdefault nos Aluguéis O índice de estabilidade econômica de 65/100 indica que a economia local pode ter vulnerabilidades, o que pode aumentar os riscos de incumprimento dos inquilinos, dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 738 247 €
- Capital próprio necessário
- 218 647 €
- Prestação mensal
- 2182 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1058 €
- Preço649 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 970 €
- Imposto do Selo (escritura)5196 €
- Imposto do Selo (crédito)3118 €
- Escritura, registo e banco3059 €
- Obras38 404 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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