Apartamento em Areeiro
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T7 com 198 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 947 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 841 986 €, 10% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T7 com 3 casas de banho de 198 m², construído em 1950, certificado energético D. Localizado em avenida João, freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um elegante pavimento em pedra Lioz no hall de entrada e oferece acesso direto ao verde do Jardim Fernando Pessa pela entrada traseira, enriquecendo a experiência de vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €947,000 está €105,014 (11.1%) acima do valor justo de €841,986, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere um risco potencial para compradores à procura de retornos imediatos.
Avaliação
Valor justo estimado em €841,986 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €947,000 situa-se €105,014 (11.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €947,000 face à base da zona de avenida João de €990,792 (€5,004/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 55/100 (Condição 50 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 58). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 90/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 95 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida João
Base da zona €990,792 + condição -€62,494 + localização +€124,756 = valor justo estimado de €841,986 (€4,252/m²), uma diferença de €105,014 (11.1%) face ao preço pedido de €947,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida João | Imóvel em análise | €947,000 | €4,783 | — | 50 | 90 |
| avenida dos Estados Unidos da América | Ativo | €965,000 | €4,825 | 0.9% | 48 | 73 |
| Arroios · 6d5569 | Ativo | €970,000 | €6,340 | 32.6% | 70 | 84 |
| praça de Alvalade | Ativo | €1,150,000 | €4,600 | 3.8% | 50 | 80 |
| rua Morais Soares, 61 | Ativo | €550,000 | €5,729 | 19.8% | 70 | 81 |
| Mediana | €967,500 | €5,277 | 10.3% | 60 | 81 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está sobrevalorizada a €947,000 em comparação com um valor justo de €841,986, representando uma diferença de 11.1%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, não oferece um retorno suficiente para os investidores de aluguer a longo prazo. Short-term vacation rental Com um preço de listagem de €947,000, a propriedade está acima do seu valor de mercado justo, o que pode dissuadir potenciais hóspedes de aluguer a curto prazo à procura de valor. O rendimento atual de 3% sublinha ainda mais a sua natureza sobrevalorizada, limitando a rentabilidade num mercado competitivo. Luxury market Posicionar este apartamento de 7 quartos no mercado de luxo é um desafio, dado o seu preço de listagem sobrevalorizado de €947,000 em comparação com um valor justo de €841,986. Com uma pontuação de vizinhança de 90/100 e uma pontuação de condição de 55/100, esta propriedade carece do apelo de alto padrão necessário para compradores de classe alta, enquanto ainda exige um preço premium. Not ideal for student housing Dada a pontuação média de condição de 55/100, esta propriedade não é adequada para alojamento estudantil, apesar da sua localização privilegiada em Areeiro. O preço excessivo de €947,000 significa que não atrairá o público estudantil consciente do orçamento, mesmo numa vizinhança bem avaliada.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Apesar de uma elevada classificação de estabilidade económica de 90/100, qualquer desaceleração pode afetar a receita de aluguer devido à dependência da economia local, sugerindo uma vulnerabilidade potencial às flutuações do mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 113 241 €
- Capital próprio necessário
- 355 641 €
- Prestação mensal
- 3194 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2142 €
- Preço947 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões56 820 €
- Imposto do Selo (escritura)7576 €
- Imposto do Selo (crédito)4546 €
- Escritura, registo e banco3773 €
- Obras93 526 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (55/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 11.1% acima do valor justo.
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