Vivenda T3, 298 m² em São Brás de Alportel
Vivenda T3 com 298 m² em São Brás de Alportel, à venda por 895 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 557 440 €, 27,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 298 m², construído em 2006. Localizado em calçada Driveway Approx, freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade possui um sistema de irrigação automático e um reservatório subterrâneo, melhorando a manutenção do jardim enquanto sustenta a vegetação madura nos amplos jardins paisagísticos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €895,000 excede o valor justo de €557,440 em €337,560 (37.7%), indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para o mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €557,440 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €895,000 situa-se €337,560 (37.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €895,000 face à base da zona de calçada Driveway Approx de €709,538 (€2,381/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 79 · Serviços 75 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
calçada Driveway Approx
Base da zona €709,538 + condição +€2,794 + localização +€42,980 = valor justo estimado de €557,440 (€1,871/m²), uma diferença de €337,560 (37.7%) face ao preço pedido de €895,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada Driveway Approx | Imóvel em análise | €895,000 | €3,003 | — | 74 | 71 |
| Santa Bárbara de Nexe · 4b99cc | Ativo | €995,000 | €5,293 | 76.2% | 75 | 69 |
| rua Primeiro de Maio, 12 | Ativo | €450,000 | €2,922 | 2.7% | 74 | 67 |
| São Brás de Alportel · 25f63e | Ativo | €875,000 | €4,972 | 65.5% | 80 | 59 |
| Conceição e Estoi · 956bb8 | Ativo | €795,000 | €6,310 | 110.1% | 76 | 70 |
| Mediana | €835,000 | €5,133 | 70.9% | 76 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento para férias de curto prazo A propriedade está listada por €895,000, significativamente acima do seu valor justo de €557,440, indicando uma diferença de 37.7% e sugerindo que está sobrevalorizada para o potencial de aluguer a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3%, os retornos são pouco atraentes para investidores que procuram opções de investimento melhores neste mercado turístico. Arrendamento de longo prazo Tendo em conta o preço de lista de €895,000 em comparação com um valor justo de €557,440, a vila está sobrevalorizada no mercado de arrendamento de longo prazo, limitando o potencial para fluxo de caixa forte. O rendimento bruto de 3% não oferece uma justificativa convincente para investimento a longo prazo, especialmente face a uma paisagem de arrendamento competitiva no Algarve. Compra e manutenção Como um investimento de compra e manutenção, o preço atual da vila de €895,000 excede fortemente o seu valor justo de €557,440, sugerindo que está sobrevalorizada e apresenta maior risco para valorização. O baixo rendimento de 3% diminui ainda mais a atratividade de manter esta propriedade para ganhos a longo prazo numa área onde existem opções mais acessíveis.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 60/100 indica uma potencial suscetibilidade a flutuações do mercado, o que pode impactar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 001 706 €
- Capital próprio necessário
- 285 706 €
- Prestação mensal
- 3019 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1972 €
- Preço895 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7160 €
- Imposto do Selo (crédito)4296 €
- Escritura, registo e banco3648 €
- Obras37 902 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 37.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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