Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 119 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 832 €, 12,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m². Localizado em rua Moinho, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta janelas de vidro duplo com abertura oscilobatente que oferecem uma excelente isolação térmica e acústica, aumentando o conforto e a eficiência energética do espaço habitacional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €220,000 está substancialmente acima do valor justo de €187,832, resultando numa sobrevalorização de €32,168 (14.6%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €187,832 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €220,000 situa-se €32,168 (14.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de rua Moinho de €303,926 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 76 · Materiais 74 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 48/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Moinho
Base da zona €303,926 + condição +€372 + localização -€1,512 = valor justo estimado de €187,832 (€1,578/m²), uma diferença de €32,168 (14.6%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Moinho | Imóvel em análise | €220,000 | €1,849 | — | 76 | 48 |
| Setúbal (São Sebastião) · 6d5385 | Ativo | €300,000 | €2,521 | 36.4% | 68 | 45 |
| estrada de Palmela Rio da Figueira | Ativo | €228,000 | €2,327 | 25.8% | 70 | 46 |
| Setúbal (São Sebastião) · 389e49 | Ativo | €280,000 | €2,074 | 12.2% | 67 | 46 |
| rua Cidade de Leiria, 3 | Ativo | €329,950 | €2,185 | 18.2% | 68 | 52 |
| Mediana | €290,000 | €2,256 | 22.0% | 68 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4,6%, que está abaixo do padrão do mercado, dado o seu valor justo de €187,832. No entanto, com a propriedade sobrevalorizada em 14,6%, o seu potencial de arrendamento a longo prazo pode ser limitado, impactando os retornos globais do investimento. Renovação com valorização Embora o apartamento tenha uma classificação de condição de 75/100, tornando-o um candidato para renovação, o preço atual excede o valor justo em €32,168. Esta estratégia é menos atraente devido ao estado sobrevalorizado da propriedade, que limita a viabilidade de alcançar um retorno sobre o investimento após a renovação.
Riscos
Risco de Baixa Estabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco significativo devido a uma pontuação de estabilidade económica baixa de 35/100, o que pode levar a taxas de desocupação mais elevadas e a uma redução na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 246 803 €
- Capital próprio necessário
- 70 803 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -298 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras15 953 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 14.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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