Apartamento em Pinhal Novo
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Apartamento T1 com 52 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 194 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 79 444 €, 37,2% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 52 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Este apartamento dispõe de um amplo espaço exterior privado de 31,75 m², equipado com forno a lenha e churrasqueira, ideal para reuniões em família e atividades de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €194,500 está significativamente acima do valor justo de €79,444, representando uma disparidade de €115,056 ou 59,2%. Esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor real.
Avaliação
Valor justo estimado em €79,444 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €194,500 situa-se €115,056 (59.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €194,500 face à base da zona de Pinhal Novo, Palmela, Setúbal de €127,140 (€2,445/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 57/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 60 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Pinhal Novo, Palmela, Setúbal
Base da zona €127,140 + condição -€5,444 + localização +€2,312 = valor justo estimado de €79,444 (€1,528/m²), uma diferença de €115,056 (59.2%) face ao preço pedido de €194,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinhal Novo · 2620d3 | Imóvel em análise | €194,500 | €3,740 | — | 70 | 57 |
| rua de Cabo Verde | Ativo | €265,000 | €2,819 | 24.6% | — | 55 |
| Pinhal Novo · 65a865 | Ativo | €265,000 | €3,313 | 11.4% | 65 | 47 |
| Pinhal Novo · 4bc6a3 | Ativo | €280,000 | €3,111 | 16.8% | 65 | 48 |
| Pinhal Novo · 0019f6 | Ativo | €265,000 | €2,624 | 29.9% | 70 | 53 |
| Mediana | €265,000 | €2,965 | 20.7% | 65 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Pinhal Novo, atualmente listado a €194,500, está significativamente sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €79,444, apresentando uma diferença de 59,2%. Com um rendimento bruto de apenas 3,9% e uma classificação de vizinhança de 57/100, este investimento não está posicionado para retornos sustentáveis a longo prazo. Compra e retenção Adquirir esta propriedade para uma estratégia de compra e retenção enfrentaria desafios significativos devido ao preço de €194,500 em contraste com a avaliação justa de €79,444. Dada a sua pontuação de condição de 68/100 e a dependência de uma economia rural, a valorização potencial pode ser limitada apesar de um longo período de retenção, tornando-a menos atraente. Renovação com valor acrescentado Investir em renovações com valor acrescentado para uma propriedade com preço de €194,500, bem acima do valor justo de €79,444, representa um risco substancial devido à sobrevalorização de 59,2%. Embora as renovações possam melhorar a condição e o rendimento da propriedade, a barreira inicial criada pelo valor do mercado inflacionado reduz significativamente o potencial de lucro proveniente das renovações.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100, existe um risco significativo de recessões que poderiam afetar a renda de arrendamento e o valor da propriedade. Risco de Rotatividade de Inquilinos Uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100 indica desafios potenciais na retenção de inquilinos, levando a taxas de vacância aumentadas e flutuações na renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 216 392 €
- Capital próprio necessário
- 60 792 €
- Prestação mensal
- 656 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -341 €
- Preço194 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4297 €
- Imposto do Selo (escritura)1556 €
- Imposto do Selo (crédito)934 €
- Escritura, registo e banco1967 €
- Obras13 138 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 59.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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