Apartamento em Águas Livres
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 70 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 267 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 156 798 €, 29,2% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², certificado energético C. Localizado em avenida Manuel da Maia, 6, freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma ventilação cruzada otimizada e múltiplas fontes de luz natural ao longo do dia, aperfeiçoando o conforto e a eficiência energética sem custo adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €267,000 está significativamente acima do valor justo de €156,798, resultando numa sobrevalorização de €110,202 ou 41.3%. Esta disparidade sugere a necessidade de uma reconsideração cuidadosa nos cálculos de investimento potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €156,798 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €267,000 situa-se €110,202 (41.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €267,000 face à base da zona de avenida Manuel da Maia, 6 de €236,250 (€3,375/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 60 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Manuel da Maia, 6
Base da zona €236,250 + condição -€14,219 + localização +€15,547 = valor justo estimado de €156,798 (€2,240/m²), uma diferença de €110,202 (41.3%) face ao preço pedido de €267,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Manuel da Maia, 6 | Imóvel em análise | €267,000 | €3,814 | — | 60 | 75 |
| Águas Livres · ba5b09 | Ativo | €238,000 | €3,552 | 6.9% | 64 | 80 |
| rua Elias Garcia | Ativo | €260,000 | €4,262 | 11.7% | 60 | 80 |
| rua Fontes Pereira de Melo | Ativo | €279,000 | €3,577 | 6.2% | 58 | 75 |
| Águas Livres · 937649 | Ativo | €280,000 | €4,308 | 12.9% | 68 | 79 |
| Mediana | €269,500 | €3,920 | 2.8% | 62 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Águas Livres, com um preço de €267,000, está 41.3% acima do seu valor justo de €156,798, tornando-o uma opção menos atraente para retornos estáveis de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4.3%, o investimento não justifica o preço inflacionado, dada a condição e o contexto do mercado. Compra e manutenção Investir neste apartamento numa estratégia de compra e manutenção é comprometido pelo seu preço atual de €267,000, que está significativamente acima do valor justo de €156,798. A combinação de um custo elevado de aquisição e uma classificação medíocre de condição de 62/100 sugere um potencial limitado para valorização futura, tornando este uma opção arriscada para manter a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a localização do apartamento ofereça uma pontuação de bairro decente de 75/100, o preço excessivo de €267,000 em comparação com a sua avaliação justa de €156,798 mina a sua viabilidade como arrendamento familiar. O rendimento modesto de 4.3% reflete o desafiador cenário de investimento, que pode desencorajar famílias a alugarem neste mercado sobrevalorizado.
Riscos
Risco de desaceleração económica Uma possível desaceleração económica pode impactar negativamente o valor da propriedade devido a uma pontuação de estabilidade económica de 80, indicando vulnerabilidade nas condições de mercado que podem afetar os retornos ou a ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 766 €
- Capital próprio necessário
- 93 166 €
- Prestação mensal
- 901 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -397 €
- Preço267 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9296 €
- Imposto do Selo (escritura)2136 €
- Imposto do Selo (crédito)1282 €
- Escritura, registo e banco2141 €
- Obras24 912 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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