Apartamento T2, 75 m² em Campo de Ourique, Lisbon
Apartamento T2 com 75 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 340 899 €, 26% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 75 m², no 4º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade possui uma adorável varanda acessível a partir de ambos os quartos, perfeita para desfrutar de um café da manhã enquanto aprecia a atmosfera vibrante do bairro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €525,000 está significativamente acima do valor justo de €340,899, resultando numa sobrevalorização de €184,101 (35.1%). Isso levanta preocupações sobre o potencial de investimento a longo prazo da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €340,899 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €525,000 situa-se €184,101 (35.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €525,000 face à base da zona de Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon de €458,175 (€6,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 80 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon
Base da zona €458,175 + condição +€6,562 + localização +€38,986 = valor justo estimado de €340,899 (€4,545/m²), uma diferença de €184,101 (35.1%) face ao preço pedido de €525,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo de Ourique · 28bad0 | Imóvel em análise | €525,000 | €7,000 | — | 80 | 83 |
| São Domingos de Benfica · 38c729 | Ativo | €355,000 | €5,547 | 20.8% | 75 | 75 |
| Santa Maria Maior · 9375ed | Ativo | €695,000 | €6,881 | 1.7% | 74 | 86 |
| largo Conde Ottolini, 13 | Ativo | €390,000 | €5,200 | 25.7% | 78 | 80 |
| Santa Maria Maior · 4b962a | Ativo | €240,000 | €3,117 | 55.5% | 75 | 84 |
| Mediana | €372,500 | €5,374 | 23.2% | 75 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €525,000 reflete uma diferença significativa de 35.1% em relação ao valor justo de €340,899, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, o retorno deste investimento é provavelmente insatisfatório a longo prazo em comparação com as expectativas do mercado. Arrendamento familiar Dado o rendimento bruto de aproximadamente 3.1% e a alta classificação de 83/100 do bairro, investir nesta propriedade para arrendamento familiar pode não proporcionar os retornos esperados devido ao seu estado de sobrevalorização. A localização oferece boas comodidades e proximidade a Lisboa, mas a discrepância de valor pode desencorajar potenciais inquilinos. Compra e manutenção Manter esta propriedade em Campo de Ourique parece cada vez mais arriscado, especialmente dado o prémio de 35.1% em relação ao valor justo, o que sugere uma sobrevalorização significativa. Embora o transporte e as comodidades de Lisboa sejam atraentes, o preço de compra inflacionado pode impedir que os investidores vejam uma valorização significativa ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco de maior rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e perda de rendimento de aluguer ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 566 874 €
- Capital próprio necessário
- 146 874 €
- Prestação mensal
- 1771 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1089 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras3094 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 35.1% acima do valor justo.
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