Apartamento em Pinhal Novo
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Apartamento T3 com 83 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 106 653 €, 34% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 83 m², certificado energético E. Localizado em avenida Rainha Dona Leonor, 13, freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui um terraço que oferece espaço ao ar livre e está situado no rês do chão para fácil acessibilidade. Notas de Condição: São necessárias pequenas atualizações em todas as áreas de estar e cozinha.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está significativamente acima do valor justo, que é de €106,653, representando uma sobrevalorização de €113,347 (51.5%). Esta avaliação sugere que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu potencial de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €106,653 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €220,000 situa-se €113,347 (51.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de avenida Rainha Dona Leonor, 13 de €202,935 (€2,445/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 55/100 (Condição 62 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 56). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 51/100 (Mercado habitacional 52 · Serviços 53 · Económico 48 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Rainha Dona Leonor, 13
Base da zona €202,935 + condição -€25,678 + localização +€527 = valor justo estimado de €106,653 (€1,285/m²), uma diferença de €113,347 (51.5%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Rainha Dona Leonor, 13 | Imóvel em análise | €220,000 | €2,651 | — | 62 | 51 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · ba5bd4 | Ativo | €280,000 | €3,256 | 22.8% | 60 | 73 |
| Montijo e Afonsoeiro · 0dcd82 | Ativo | €280,000 | €2,772 | 4.6% | 55 | 54 |
| rua Pedro Soares | Ativo | €285,000 | €4,453 | 68.0% | 62 | 55 |
| rua Cidade da Praia, 12 | Ativo | €235,000 | €3,730 | 40.7% | 55 | 76 |
| Mediana | €280,000 | €3,493 | 31.8% | 58 | 64 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A propriedade em Pinhal Novo está sobrevalorizada em 51,5% em comparação com o seu valor justo de €106.653, indicando uma sobrevalorização significativa que compromete o potencial de investimento a longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de apenas 55/100, os retornos esperados e a valorização de capital são severamente prejudicados neste ambiente rural. Family rental Dada a significativa diferença em relação ao valor justo da propriedade, esta não está posicionada para atrair inquilinos de qualidade, especialmente numa vizinhança com infraestrutura social e educacional mínima. Além disso, com uma classificação geral do bairro de 51/100, a falta de comodidades agrava a dificuldade em garantir alugueres familiares a longo prazo, tornando este um investimento menos favorável para alugueres familiares.
Riscos
Instabilidade Económica e dos Inquilinos A propriedade apresenta uma baixa estabilidade económica de 48/100 e uma estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando um maior risco de desocupação e flutuações potenciais de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 269 518 €
- Capital próprio necessário
- 93 518 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -952 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras38 668 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (55/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 51.5% acima do valor justo.
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