Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T3 com 140 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 640 500 €, 21,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 140 m², certificado energético B. Localizado em rua Cardeal Mercier, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento dispõe de um espaçoso hall de entrada e uma área de lavandaria dedicada equipada com máquinas de lavar e secar Bosch, melhorando a conveniência e a funcionalidade para a vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €890,000 está significativamente acima do valor justo de €640,500, resultando numa sobrevalorização de €249,500 (28,0%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada para as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €640,500 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €890,000 situa-se €249,500 (28.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €890,000 face à base da zona de rua Cardeal Mercier de €858,480 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Cardeal Mercier
Base da zona €858,480 + condição +€16,406 + localização +€72,774 = valor justo estimado de €640,500 (€4,575/m²), uma diferença de €249,500 (28.0%) face ao preço pedido de €890,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cardeal Mercier | Imóvel em análise | €890,000 | €6,357 | — | 80 | 83 |
| Santo António · 4201df | Ativo | €1,700,000 | €7,727 | 21.6% | 78 | 85 |
| avenida das Nações Unidas | Ativo | €950,000 | €4,897 | 23.0% | 74 | 80 |
| avenida Engenheiro Duarte Pacheco | Ativo | €1,400,000 | €8,092 | 27.3% | 74 | 80 |
| praça Duque de Saldanha | Ativo | €895,000 | €6,885 | 8.3% | 75 | 83 |
| Mediana | €1,175,000 | €7,306 | 14.9% | 75 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €890,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €640,500 em 28%. Com um rendimento bruto de apenas 2,6%, o retorno do arrendamento a longo prazo não justifica o preço elevado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção parece arriscado dado o valor atual, uma vez que está avaliada em 28% acima do valor justo. Os retornos esperados são limitados por um baixo rendimento de 2,6%, o que não é favorável para a acumulação de riqueza a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o apartamento de 3 quartos esteja situado em uma área desejável de Avenidas Novas, com boas escolas e comodidades, continua sobrevalorizado a €890,000, divergindo significativamente do seu valor justo. O rendimento bruto estagnado de 2,6% complica ainda mais a sua atratividade como investimento para arrendamento familiar. Não ideal para: Arrendamento de curto prazo, Alojamento de estudantes
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Um score de estabilidade económica relativamente alto de 85 indica resiliência, mas potenciais flutuações no mercado podem impactar a retenção de inquilinos a longo prazo, apesar de um sólido score de estabilidade de inquilinos de 80.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 959 631 €
- Capital próprio necessário
- 247 631 €
- Prestação mensal
- 3002 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2140 €
- Preço890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7120 €
- Imposto do Selo (crédito)4272 €
- Escritura, registo e banco3636 €
- Obras1203 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 28.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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