Apartamento em Mindelo
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Apartamento T3 com 170 m² em Mindelo, Vila do Conde, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 501 €, 21,1% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 170 m². Localizado em rua Infante Dom Henrique, 284, freguesia de Mindelo, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 ultrapassa o valor justo de €252,501 em €92,499 (26.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,501 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €92,499 (26.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua Infante Dom Henrique, 284 de €385,220 (€2,266/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Infante Dom Henrique, 284
Base da zona €385,220 + condição +€2,125 + localização +€12,376 = valor justo estimado de €252,501 (€1,485/m²), uma diferença de €92,499 (26.8%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Infante Dom Henrique, 284 | Imóvel em análise | €345,000 | €2,029 | — | 73 | 63 |
| rua Fernando Pessoa | Ativo | €425,000 | €2,576 | 26.9% | 74 | 59 |
| rua N, 7, 50 | Ativo | €392,000 | €2,882 | 42.0% | 80 | 68 |
| Azurara · 00187e | Ativo | €275,000 | €2,331 | 14.8% | 66 | 75 |
| Árvore · 0019b0 | Ativo | €327,000 | €2,070 | 2.0% | — | 68 |
| Mediana | €359,500 | €2,454 | 20.9% | 74 | 68 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo O preço atual de €345,000 apresenta uma diferença de 26,8% em relação ao valor justo de €252,501, tornando esta propriedade sobrevalorizada para a estratégia de aluguel de longo prazo. Apesar do sólido potencial de rendimento bruto de 4,7%, o prémio significativo compromete a sua atratividade como investimento. Aluguel familiar Embora a segurança suburbana e a qualidade estável dos inquilinos devido à orientação familiar sejam atraentes, o preço pedido de €345,000 indica que a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €252,501. Famílias à procura de alugueres nesta área podem ser desencorajadas pelo preço inflacionado, impactando a estabilidade da ocupação a longo prazo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com a avaliação atual de €345,000 seria desafiador, uma vez que excede o valor justo de €252,501, categorizando-a como sobrevalorizada. O potencial de valorização é limitado pelas condições de mercado prevalecentes, reduzindo o apelo de crescimento a longo prazo para os investidores que optam por comprar e manter.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para uma maior rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 387 682 €
- Capital próprio necessário
- 111 682 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -407 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras21 038 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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