Edifício de uso misto em Encosta do Sol
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Edifício de uso misto T0 com 240 m² em Encosta do Sol, Amadora, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 508 719 €, 17,9% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 3 casas de banho de 240 m², construído em 1963. Localizado em rua José Régio, freguesia de Encosta do Sol, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Esta propriedade possui três unidades residenciais independentes, oferecendo oportunidades únicas para uso multi-familiar ou fluxos de rendimento de arrendamento individuais, além de um espaço exterior significativo com um generoso terraço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 excede significativamente o valor justo de €508,719, resultando numa disparidade de €141,281 (21.7%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada e pode apresentar desafios para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €508,719 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €650,000 situa-se €141,281 (21.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de rua José Régio de €762,000 (€3,175/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 54/100 (Condição 52 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua José Régio
Base da zona €762,000 + condição -€77,625 + localização +€53,304 = valor justo estimado de €508,719 (€2,120/m²), uma diferença de €141,281 (21.7%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Régio | Imóvel em análise | €650,000 | €2,708 | — | 52 | 75 |
| rua do Bocage | Ativo | €1,220,000 | €3,380 | 24.8% | — | 74 |
| Benfica · c1f1f1 | Ativo | €2,000,000 | €1,556 | 42.5% | — | 81 |
| rua João Corte Real, 782 | Ativo | €1,300,000 | €3,016 | 11.4% | 40 | 81 |
| Benfica · c1f22e | Ativo | €3,100,000 | €3,010 | 11.1% | — | 76 |
| Mediana | €1,650,000 | €3,013 | 11.2% | 40 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem da propriedade de €650,000 excede o valor justo calculado de €508,719 em 21.7%, indicando que está sobrevalorizada. Além disso, a propriedade atualmente oferece um rendimento bruto de 0%, sugerindo um retorno desfavorável para estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com um valor justo significativamente inferior ao preço pedido, a listagem de €650,000 levanta preocupações sobre a sua acessibilidade para arrendamentos familiares, posicionando-a como sobrevalorizada. A classificação relativamente boa do bairro de 75/100 pode atrair famílias, mas a falta de rendimento viável compromete a viabilidade da estratégia. Compra e manutenção Dado o preço de listagem de €650,000 e um valor justo de €508,719, esta propriedade está sobrevalorizada, o que diminui o potencial para um investimento bem-sucedido de compra e manutenção. Um rendimento bruto de 0%, juntamente com uma pontuação de condição de 54/100, levanta preocupações sobre a preservação e valorização do capital a longo prazo nesta abordagem.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 80 indica uma economia relativamente forte, mas com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70, existe o risco de que flutuações no ambiente económico possam levar a taxas de vacância e rotatividade de inquilinos mais elevadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 815 686 €
- Capital próprio necessário
- 295 686 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2733 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras115 306 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (54/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 21.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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