Apartamento em Arroios
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Apartamento T0 com 125 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 56 353 €, 48,3% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T0 com 0 casas de banho de 125 m². Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui acesso privado a uma área adicional no subsolo, comparável ao apartamento principal, aumentando as opções de habitação flexíveis, com um terraço que oferece espaço ao ar livre. Localização: Situada de forma central a apenas 5 minutos da estação de Metro Arroios, garantindo acesso conveniente ao transporte.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €850,000 está significativamente acima do valor justo de €56,353, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada em €793,647 ou 93,4%. Tal discrepância levanta preocupações sobre a viabilidade do retorno do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €56,353 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €850,000 situa-se €793,647 (93.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €611,875 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 58/100 (Condição 60 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 87/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €611,875 + condição -€32,617 + localização +€11,470 = valor justo estimado de €56,353 (€451/m²), uma diferença de €793,647 (93.4%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 938833 | Imóvel em análise | €850,000 | €6,800 | — | 60 | 87 |
| Avenidas Novas · 0900e9 | Ativo | €600,000 | €4,800 | 29.4% | — | 80 |
| Arroios · 1e6222 | Ativo | €612,000 | €5,829 | 14.3% | — | 88 |
| Misericórdia · 1e60ee | Ativo | €165,000 | €6,111 | 10.1% | — | 88 |
| Alvalade · 956e1d | Ativo | €710,000 | €8,161 | 20.0% | — | 80 |
| Mediana | €606,000 | €5,970 | 12.2% | — | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Arroios está sobrevalorizada a €850,000 em comparação com o seu valor justo de €56,353, indicando um gap significativo de 93,4% que compromete a viabilidade do investimento. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, o potencial de rendimento de arrendamento a longo prazo não é suficiente para justificar o preço inflacionado. Compra e manutenção Dado o seu preço atual, o apartamento de 0 quartos não apresenta uma boa oportunidade de compra e manutenção, uma vez que o valor justo sugere que está sobrevalorizada em quase €794,647. O baixo rendimento de 2,5% diminui ainda mais a atratividade de manter esse ativo para valorização. Mercado de luxo A avaliação atual desta propriedade revela que está sobrevalorizada, criando um desvio no segmento do mercado de luxo, onde altos retornos normalmente dependem de preços justificados. Um valor justo de €56,353 contra um preço pedido de €850,000 limita a atratividade para compradores exigentes que buscam investimentos de luxo genuínos com métricas financeiras robustas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer apesar de uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 85/100, podendo levar a taxas de vacância e custos de rotatividade aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 967 387 €
- Capital próprio necessário
- 287 387 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2166 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras51 967 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (58/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 93.4% acima do valor justo.
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