Penthouse em Alcochete
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Penthouse T3 com 373 m² em Alcochete, à venda por 925 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 648 426 €, 23% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Penthouse T3 com 4 casas de banho de 373 m², no 4º andar, construído em 2022, certificado energético A+. Localizado em rua Padre Francisco António Ferreira, 40, freguesia de Alcochete, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um terraço exterior privado com uma área de churrasqueira, proporcionando uma experiência de vida interior-exterior harmoniosa com vistas pitorescas sobre o estuário do Tejo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €925,000 está significativamente acima do valor justo de €648,426, indicando uma sobrevalorização de €276,574 (29.9%). Esta propriedade não está posicionada como um bom investimento ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €648,426 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €925,000 situa-se €276,574 (29.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €925,000 face à base da zona de rua Padre Francisco António Ferreira, 40 de €1,132,801 (€3,037/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 87 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Padre Francisco António Ferreira, 40
Base da zona €1,132,801 + condição +€46,625 + localização +€9,477 = valor justo estimado de €648,426 (€1,738/m²), uma diferença de €276,574 (29.9%) face ao preço pedido de €925,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Padre Francisco António Ferreira, 40 | Imóvel em análise | €925,000 | €2,480 | — | 87 | 54 |
| Alcochete · 4a7eab | Ativo | €1,050,000 | €4,118 | 66.0% | 85 | 50 |
| Alcochete · 1e6082 | Ativo | €1,050,000 | €5,966 | 140.6% | 88 | 62 |
| avenida 5 de Outubro | Ativo | €750,000 | €6,000 | 141.9% | 82 | 59 |
| Alcochete · 99f20d | Ativo | €560,000 | €5,333 | 115.1% | 80 | 52 |
| Mediana | €900,000 | €5,650 | 127.8% | 84 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O penthouse de 3 quartos em Alcochete está atualmente sobrevalorizado a €925,000, significativamente acima do seu valor justo de €648,426, o que limita os retornos potenciais para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0%, esta propriedade não apresenta uma opção financeiramente atrativa para gerar receita de arrendamento. Comprar e manter Investir nesta propriedade como estratégia de comprar e manter é pouco apelativo, dado que o seu preço de listagem excede o valor justo em 29,9%. A classificação de condição atual de 85/100 é ofuscada pela falta de potencial de valorização numa vizinhança moderadamente rural com uma classificação média de 54/100. Renovação de valor agregado Apesar do potencial para renovações de valor agregado, a significativa diferença em relação ao valor justo torna esta propriedade sobrevalorizada a €925,000. O investimento necessário para a trazer a uma avaliação apropriada provavelmente não seria recuperado numa área onde a dinâmica de mercado é menos favorável.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O baixo índice de Estabilidade Económica de 45/100 sugere um risco elevado de flutuações de mercado, potencialmente a impactar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 996 060 €
- Capital próprio necessário
- 256 060 €
- Prestação mensal
- 3120 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3851 €
- Preço925 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões55 500 €
- Imposto do Selo (escritura)7400 €
- Imposto do Selo (crédito)4440 €
- Escritura, registo e banco3720 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 29.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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