Estúdio T1, 68 m² em Belém, Lisbon
Estúdio T1 com 68 m² em Belém, Lisbon, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 289 701 €, 24,6% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Estúdio T1 com 2 casas de banho de 68 m². Localizado em rua do Embaixador, 146, freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade combina de forma única uma área externa privada com um estúdio +1 independente, oferecendo flexibilidade para várias configurações de habitação ou oportunidades de aluguer numa localização histórica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €289,701, resultando numa listagem sobrevalorizada em €140,299 (32,6%). Este prémio indica um possível desalinhamento com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €289,701 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €140,299 (32.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua do Embaixador, 146 de €400,520 (€5,890/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Embaixador, 146
Base da zona €400,520 + condição -€8,075 + localização +€29,992 = valor justo estimado de €289,701 (€4,260/m²), uma diferença de €140,299 (32.6%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Embaixador, 146 | Imóvel em análise | €430,000 | €6,324 | — | 65 | 78 |
| rua dos Lusíadas, 108 | Ativo | €495,000 | €5,824 | 7.9% | 75 | 76 |
| calçada Santo Amaro | Ativo | €580,000 | €6,444 | 1.9% | 76 | 77 |
| rua Maria Pia | Ativo | €320,000 | €7,619 | 20.5% | 75 | 79 |
| Estrela · 96c72a | Ativo | €345,000 | €6,900 | 9.1% | 72 | 81 |
| Mediana | €420,000 | €6,672 | 5.5% | 75 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 3,2% da propriedade sugere um potencial de retorno baixo, especialmente tendo em conta o seu preço de venda de €430,000, que está 32,6% acima do valor justo de €289,701. Com uma pontuação de condição de 67/100, a manutenção do ativo para atrair inquilinos de longo prazo pode incorrer em custos adicionais. Arrendamento familiar Uma estratégia de arrendamento familiar é comprometida pelo elevado preço de €430,000, que ultrapassa em muito o valor justo de €289,701, levando a uma acessibilidade limitada para a maioria das famílias na área. Além disso, a condição da propriedade e o rendimento sugestem que os inquilinos em potencial possam procurar opções mais competitivas em outro lugar. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido ao seu preço de venda sobrevalorizado de €430,000, que reflete uma diferença significativa de 32,6% acima do valor justo. O rendimento relativamente baixo de 3,2% indica ainda que a valorização necessária para justificar o investimento inicial pode não se materializar a curto prazo.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco potencial de que qualquer recessão económica possa afetar negativamente a estabilidade dos inquilinos, atualmente em 75/100, levando a um aumento das taxas de vacância e diminuição da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 477 969 €
- Capital próprio necessário
- 133 969 €
- Prestação mensal
- 1461 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -911 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras18 233 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 32.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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