Apartamento em São Domingos de Benfica
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 72 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 290 852 €, 8,3% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 72 m², no 3º andar, construído em 1987, certificado energético E. Localizado freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este imóvel apresenta uma cozinha espaçosa que inclui tanto uma área de jantar como uma marquise, aumentando a sua funcionalidade e apelo para reuniões em comunidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está €29,148 (9.1%) acima do valor justo de €290,852, indicando que a propriedade está sobrevalorizada e pode afastar potenciais compradores em busca de valor. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender seria desafiadora, dado o preço inflacionado; um investimento em renovações poderia permitir a revenda mais próxima do valor justo, mas os riscos permanecem elevados. Buy-to-let angle. Para uma abordagem de arrendamento, a propriedade poderia gerar um rendimento bruto de 4.6%, ou aproximadamente €1,227 por mês, proporcionando uma receita estável, apesar do custo de compra mais elevado.
Avaliação
Valor justo estimado em €290,852 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €320,000 situa-se €29,148 (9.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de São Domingos de Benfica, Lisbon, Lisbon de €382,032 (€5,306/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 56/100 (Condição 50 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Domingos de Benfica, Lisbon, Lisbon
Base da zona €382,032 + condição -€21,038 + localização +€28,354 = valor justo estimado de €290,852 (€4,040/m²), uma diferença de €29,148 (9.1%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Domingos de Benfica · da4745 | Imóvel em análise | €320,000 | €4,444 | — | 50 | 75 |
| rua do Prior Coutinho, 26 | Ativo | €390,000 | €7,800 | 75.5% | — | 80 |
| avenida Columbano Bordalo Pinheiro, 64 | Ativo | €325,000 | €5,242 | 17.9% | 40 | 80 |
| estrada Paço do Lumiar S / N | Ativo | €359,000 | €5,523 | 24.3% | — | 73 |
| estrada de Benfica, 395 | Ativo | €370,000 | €4,805 | 8.1% | 72 | 78 |
| Mediana | €364,500 | €5,383 | 21.1% | 56 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €320,000, com um valor justo de apenas €290,852, indicando uma diferença de 9,1% que limita o potencial de investimento no mercado de arrendamento a longo prazo. Embora o rendimento bruto de 4,6% seja razoável, o preço elevado da compra provavelmente desencorajará os inquilinos potenciais em busca de valor nas suas opções de arrendamento. Comprar e manter Investir nesta propriedade a longo prazo apresenta desafios devido ao seu preço sobrevalorizado de €320,000 em comparação com um valor justo de €290,852, criando uma diferença de 9,1% que mina os retornos imediatos. A pontuação atual da condição de 56/100 indica que melhorias significativas podem ser necessárias, complicando ainda mais uma estratégia de compra e manutenção. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares normalmente busquem estabilidade e boas condições, esta propriedade está sobrevalorizada a €320,000, tornando-a menos atraente para famílias que podem optar por alternativas com melhor valor. O rendimento bruto de 4,6% não compensa suficientemente o custo elevado, limitando o apelo a inquilinos familiares em busca de espaços de vida de qualidade. Não ideal para: Alojamento estudantil, Alojamento de férias a curto prazo, Mercado de luxo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de uma rotatividade maior, o que poderia levar a taxas de vacância elevadas e custos associados à propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 371 631 €
- Capital próprio necessário
- 115 631 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -425 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras32 262 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (56/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 9.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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