Penthouse em Santa Maria Maior
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Penthouse T3 com 170 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 230 316 €, 45,8% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Penthouse T3 com 3 casas de banho de 170 m², no 4º andar, construído em 2026. Localizado em rua da Madalena, 12, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este penthouse possui um deslumbrante terraço na cobertura com vistas panorâmicas do rio e da cidade, aumentando o seu apelo para entretenimento ao ar livre e relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €230,316, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €1,269,684 (84,6%). Esta discrepância sugere dificuldades potenciais em alcançar um retorno favorável sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €230,316 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €1,269,684 (84.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de rua da Madalena, 12 de €876,180 (€5,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 86/100 (Condição 84 · Materiais 87 · Dimensões das divisões 84). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 86/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Madalena, 12
Base da zona €876,180 + condição +€21,250 + localização +€26,316 = valor justo estimado de €230,316 (€1,355/m²), uma diferença de €1,269,684 (84.6%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Madalena, 12 | Imóvel em análise | €1,500,000 | €8,824 | — | 84 | 86 |
| São Vicente · 938905 | Ativo | €625,000 | €8,333 | 5.6% | 82 | 83 |
| rua Rodrigo da Fonseca | Ativo | €1,450,000 | €8,056 | 8.7% | 78 | 82 |
| avenida Almirante Reis | Ativo | €595,000 | €4,837 | 45.2% | 78 | 80 |
| Estrela · 6c7a01 | Ativo | €2,300,000 | €13,068 | 48.1% | 80 | 80 |
| Mediana | €1,037,500 | €8,195 | 7.1% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço elevado do imóvel de €1,500,000 excede significativamente o seu valor justo de €230,316, resultando numa disparidade de 84,6% que posiciona este investimento como sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, o retorno potencial não justifica o investimento numa estratégia de arrendamento de longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo Com um preço de listagem de €1,500,000, o penthouse está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €230,316, tornando-se uma opção menos atraente para uma estratégia de arrendamento de férias de curto prazo, com um rendimento de apenas 3,4%. A demanda por acomodações de alta qualidade no centro de Lisboa não compensa um preço de compra tão inflacionado. Compra e manutenção Com uma disparidade de valorização de 84,6% e um preço de listagem de €1,500,000 face a um valor justo de €230,316, a propriedade está claramente sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. O baixo rendimento de 3,4% diminui ainda mais o apelo de manter este ativo a longo prazo, dadas as condições de mercado atuais.
Riscos
Risco de flutuação de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um potencial para maior rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 636 800 €
- Capital próprio necessário
- 436 800 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3367 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 84.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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