Penthouse em Misericórdia
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Penthouse T3 com 172 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 371 395 €, em linha com o preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e rio. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Penthouse T3 com 3 casas de banho de 172 m², no 2º andar, construído em 2020, certificado energético B. Localizado freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este penthouse apresenta um deslumbrante layout em dois níveis com amplos terraços no telhado que oferecem vistas panorâmicas do rio, elevando as opções de entretenimento ao ar livre no coração de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,500,000 está acima do valor justo de €1,371,395 em €128,605 (9,4%). A propriedade está ao preço justo com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca em capitalizar sobre os acabamentos de alta qualidade e a proximidade ao CBD de Lisboa para atrair compradores, potencialmente gerando um lucro significativo. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €4,000/mês, o rendimento bruto é de 3,2%, tornando-a uma opção atraente para alugueres familiares a longo prazo numa localização desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,371,395 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €128,605 (9.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de Misericórdia, Lisbon, Lisbon de €1,218,601 (€7,085/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 87/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,218,601, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,371,395 (€7,973/m²), uma diferença de €128,605 (9.4%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Misericórdia · 5ece9a | Imóvel em análise | €1,500,000 | €8,721 | — | 90 | 82 |
| São Vicente · a8ed03 | Ativo | €895,000 | €4,812 | 44.8% | 77 | 79 |
| Arroios · 15e205 | Ativo | €960,000 | €7,111 | 18.5% | 84 | 90 |
| largo Outeirinho da Amendoeira | Ativo | €2,200,000 | €8,835 | 1.3% | 80 | 92 |
| avenida Infante Santo | Ativo | €1,450,000 | €9,063 | 3.9% | 80 | 81 |
| Mediana | €1,205,000 | €7,973 | 8.6% | 80 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Misericórdia apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo para arrendamento a longo prazo, devido ao seu atrativo rendimento bruto de 3,2%. A sua proximidade com o CBD de Lisboa aumenta a atratividade para os inquilinos, apoiando uma renda consistente. Comprar e manter Investir neste penthouse de 3 quartos é sensato do ponto de vista de comprar e manter, dadas as suas fortes classificações de vizinhança, com aspectos de habitabilidade a contribuir para a retenção do valor a longo prazo. No entanto, a propriedade está avaliada em 9,4% acima do seu valor justo, sugerindo que pode não ser a melhor oportunidade para uma valorização imediata. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, este penthouse beneficia da sua disposição espaçosa e das pontuações favoráveis da vizinhança, tornando-se uma opção atrativa para famílias que desejam estabelecer-se em Lisboa. Apesar da sua avaliação ao preço justo, o elevado preço de compra pode requerer uma consideração cuidadosa dos retornos a longo prazo face ao investimento inicial.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Apesar de uma pontuação de estabilidade económica elevada de 85/100, flutuações na economia local podem impactar os valores das propriedades, especialmente se a estabilidade dos inquilinos for apenas de 75/100, indicando potenciais riscos de rotatividade dos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 636 800 €
- Capital próprio necessário
- 436 800 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3545 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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