Penthouse T4, 170 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Penthouse T4 com 170 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 1 800 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 354 405 €, 24,8% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Penthouse T4 com 3 casas de banho de 170 m², no 6º andar, construído em 1986, certificado energético E. Localizado em rua Dom José de Avilez, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O penthouse possui uma lareira na sala de estar e uma ampla varanda com vistas ininterruptas para o mar, aprimorando tanto os espaços de relaxamento quanto de entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,800,000 está €445,595 (32,9%) acima do valor justo de €1,354,405, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere uma alta barreira de entrada para potenciais investidores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia envolver a renovação de áreas-chave para aumentar a atratividade, visando uma venda mais rápida a um preço de mercado mais competitivo, após a renovação. A condição atual permite uma potencial adição de valor através de melhorias estratégicas. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2%, atingindo cerca de €3,000/mês em renda, alinha-se com alugueis familiares estáveis na vizinhança. Esta estratégia de aluguel a longo prazo pode garantir um fluxo de caixa consistente, apesar dos custos iniciais elevados.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,354,405 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,800,000 situa-se €445,595 (32.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,800,000 face à base da zona de rua Dom José de Avilez de €1,170,427 (€6,885/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,170,427, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,354,405 (€7,967/m²), uma diferença de €445,595 (32.9%) face ao preço pedido de €1,800,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom José de Avilez | Imóvel em análise | €1,800,000 | €10,588 | — | 75 | 73 |
| avenida São Pedro In Monte Estoril | Ativo | €1,380,000 | €8,734 | 17.5% | 86 | 70 |
| avenida Engenheiro Adelino Amaro da Costa | Ativo | €720,000 | €7,200 | 32.0% | 74 | 73 |
| rua dos Pombos | Ativo | €1,100,000 | €6,286 | 40.6% | 75 | 64 |
| Cascais e Estoril · b7c2e4 | Ativo | €1,150,000 | €9,664 | 8.7% | 74 | 73 |
| Mediana | €1,125,000 | €7,967 | 24.8% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o gap substancial de 32,9% entre o preço de listing de €1.800.000 e o valor justo de €1.354.405, este penthouse está claramente sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 2%, o potencial de fluxo de caixa positivo numa estratégia de arrendamento de longo prazo é mínimo, tornando-o um investimento menos atraente. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa atrair famílias devido ao seu tamanho e localização, o preço não justifica o investimento tendo em conta a avaliação do valor justo e o rendimento bruto de 2%. As famílias podem priorizar o valor nas suas necessidades habitacionais, que esta propriedade falha em oferecer no seu preço de listing atual. Comprar e manter Investir neste penthouse como uma estratégia de comprar e manter apresenta riscos significativos devido ao seu preço elevado em relação ao valor de mercado justo, aliado a um rendimento baixo. O potencial de valorização a longo prazo pode não ser suficiente para compensar o custo inicial do investimento, tornando-o uma escolha precária para o crescimento do valor futuro.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a renda de arrendamento e exigir esforços adicionais de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 977 008 €
- Capital próprio necessário
- 537 008 €
- Prestação mensal
- 6071 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5537 €
- Preço1 800 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões135 000 €
- Imposto do Selo (escritura)14 400 €
- Imposto do Selo (crédito)8640 €
- Escritura, registo e banco5820 €
- Obras13 148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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