Moradia em Rio Tinto
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Moradia T3 com 130 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 465 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 354 877 €, 23,7% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 130 m², construído em 2009, certificado energético E. Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A casa possui vistas panorâmicas desimpedidas sobre a cidade do Porto e inclui um escritório no rés-do-chão que pode funcionar como um quarto adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €465,000 está significativamente acima do valor justo de €354,877, resultando em uma sobrevalorização de €110,123 (31,0%). A propriedade está claramente sobrevalorizada para as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €354,877 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €465,000 situa-se €110,123 (31.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €465,000 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €331,990 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €331,990, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €354,877 (€2,730/m²), uma diferença de €110,123 (31.0%) face ao preço pedido de €465,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · 6a9521 | Imóvel em análise | €465,000 | €3,577 | — | 65 | 74 |
| Rio Tinto · 49b67f | Ativo | €303,000 | €3,935 | 10.0% | 65 | 76 |
| rua Doutor José Luís de Araújo | Ativo | €340,000 | €2,482 | 30.6% | 72 | 70 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 4d44c5 | Ativo | €350,000 | €2,917 | 18.5% | 65 | 66 |
| rua do Loio, 93 | Ativo | €410,000 | €1,752 | 51.0% | 63 | 72 |
| Mediana | €345,000 | €2,700 | 24.5% | 65 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Rio Tinto está sobrevalorizada, tornando-a uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamento a longo prazo, com uma diferença de 31,0% em relação ao seu valor justo. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, o investimento não promete retornos competitivos numa vizinhança familiar. Arrendamento familiar Dada a atual lista de preços de €465,000 e um valor justo de €354,877, esta propriedade está sobrevalorizada e pode afastar inquilinos em potencial à procura de arrendamentos familiares acessíveis. Embora situada num subúrbio com boa infraestrutura, o rendimento de 2,7% não está alinhado com as expectativas de investimento para propriedades orientadas para famílias. Comprar e manter Com a propriedade avaliada em 31,0% acima do seu valor justo, representa uma oportunidade de compra e manutenção sobrevalorizada que pode não se apreciar suficientemente ao longo do tempo. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que o rendimento de 2,7% indica um potencial de fluxo de caixa limitado a longo prazo.
Riscos
Risco de Vaga Potencial Os índices de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 indicam um risco moderado de vacância, o que pode levar a flutuações na receita de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 543 492 €
- Capital próprio necessário
- 171 492 €
- Prestação mensal
- 1629 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1198 €
- Preço465 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3720 €
- Imposto do Selo (crédito)2232 €
- Escritura, registo e banco2616 €
- Obras45 423 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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