Apartamento em Penha de França
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Apartamento T2 com 165 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 885 968 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, elevador e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 165 m². Localizado freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta amplos espaços ao ar livre, incluindo uma varanda e terraço com vistas deslumbrantes da cidade, e um sereno jardim interior, combinando a vida urbana com tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €890,000 está ligeiramente acima do valor justo de €885,968 em €4,033 (0,5%), indicando que a propriedade está razoavelmente precificada dentro do mercado. Esta avaliação sugere estabilidade sem qualquer sobrevalorização significativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €885,968 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €890,000 situa-se €4,033 (0.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €890,000 face à base da zona de Penha de França, Lisbon, Lisbon de €714,248 (€4,329/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €714,248, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €885,968 (€5,370/m²), uma diferença de €4,033 (0.5%) face ao preço pedido de €890,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penha de França · b32936 | Imóvel em análise | €890,000 | €5,394 | — | 80 | 90 |
| rua de São Bento | Ativo | €748,000 | €5,754 | 6.7% | 78 | 84 |
| avenida Almirante Reis, 234 | Ativo | €670,500 | €5,364 | 0.6% | 85 | 82 |
| avenida Almirante Reis, 234 | Ativo | €675,000 | €5,400 | 0.1% | 80 | 87 |
| Campolide · 6eba48 | Ativo | €575,000 | €4,423 | 18.0% | 74 | 78 |
| Mediana | €672,750 | €5,382 | 0.2% | 79 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento de 2,3%, que está alinhado com as expectativas num mercado estável como Penha de França. Contudo, com um valor justo apenas ligeiramente abaixo do preço de listagem, os investidores devem abordar este ativo com cautela, dado o potencial limitado de valorização. Mercado de luxo No segmento de luxo do mercado imobiliário de Lisboa, este apartamento está numa faixa de preço que reflete a sua condição e localização, avaliadas em 80 e 90, respetivamente. Apesar destes atributos apelativos, o preço de listagem atual está apenas marginalmente abaixo do valor justo, indicando uma capacidade limitada para retornos altos. Compra e manutenção Manter esta propriedade a longo prazo pode proporcionar um razoável potencial de valorização, apoiado por uma forte classificação do bairro e pela atividade económica na área. No entanto, com um preço de listagem intimamente alinhado ao seu valor justo, a racionalidade imediata do investimento pode ser mais fraca do que para propriedades com uma disparidade mais clara entre o valor de mercado e o preço pedido.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma classificação de estabilidade económica de 90/100 e uma classificação de estabilidade de inquilinos de 85/100, persiste o risco de que qualquer recessão económica significativa possa ainda afetar a fiabilidade dos inquilinos, levando a taxas de vacância superiores às esperadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 966 653 €
- Capital próprio necessário
- 254 653 €
- Prestação mensal
- 3002 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2329 €
- Preço890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7120 €
- Imposto do Selo (crédito)4272 €
- Escritura, registo e banco3636 €
- Obras8225 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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