Apartamento em Pinhal Novo
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Apartamento T2 com 91 m² em Pinhal Novo, Palmela, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 214 636 €, em linha com o preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 91 m², no 2º andar, construído em 1992, certificado energético B. Localizado em rua Raul Brandao, freguesia de Pinhal Novo, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui duas varandas que aumentam a luz natural e oferecem acesso ao exterior, juntamente com uma despensa versátil logo acima para opções adicionais de organização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está €20,364 (9.5%) acima do valor justo de €214,636, indicando que a listagem está ao preço justo. Os investidores devem proceder com cautela, pois o ligeiro prémio sugere espaço limitado para negociação.
Avaliação
Valor justo estimado em €214,636 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €235,000 situa-se €20,364 (9.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de rua Raul Brandao de €205,088 (€2,254/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €205,088, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €214,636 (€2,359/m²), uma diferença de €20,364 (9.5%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Raul Brandao | Imóvel em análise | €235,000 | €2,582 | — | 70 | 47 |
| praceta do Chefe de Lanço, 98 | Ativo | €360,000 | €2,449 | 5.2% | 72 | 44 |
| rua dos Combatentes da Grande Guerra, 4 | Ativo | €269,000 | €2,102 | 18.6% | 72 | 44 |
| Pinhal Novo · 6a9481 | Ativo | €254,500 | €3,535 | 36.9% | 68 | 48 |
| rua São Francisco Xavier | Ativo | €279,000 | €2,268 | 12.2% | 60 | 56 |
| Mediana | €274,000 | €2,359 | 8.7% | 70 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Pinhal Novo oferece um rendimento bruto de 3.8%, que é razoável dada a sua contextualização rural e a atividade económica centrada na agricultura. Com um valor justo de €214,636, o preço de listing de €235,000 mantém-se em linha com as expectativas do mercado, posicionando-se a uma avaliação ao preço justo para perspetivas de arrendamento de longo prazo. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos está alinhado com uma estratégia de comprar e manter, uma vez que se espera que mantenha uma procura estável de arrendamento no seu contexto rural. Embora esteja com um preço de €235,000, que é 9.5% acima do valor justo, o potencial de valorização gradual é apoiado pela pontuação de condição do imóvel, que é razoavelmente boa, a 68/100.
Riscos
Risco de baixa retenção de inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade económica de 45/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100 indica um potencial para altas taxas de rotatividade e dificuldade em manter uma receita estável.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 270 276 €
- Capital próprio necessário
- 82 276 €
- Prestação mensal
- 793 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -438 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras23 148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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