Vivenda T3, 114 m² em Carvalhal, Grândola
Vivenda T3 com 114 m² em Carvalhal, Grândola, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 011 266 €, 32,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 114 m², construído em 2015, certificado energético A. Localizado freguesia de Carvalhal, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A cozinha em plano aberto conecta-se diretamente à área externa, melhorando a fluidez entre interior e exterior e oferecendo acesso direto ao jardim e à piscina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €1,011,266, representando um prémio de €488,734 (48.3%). Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada para a área e o seu estado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,011,266 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €488,734 (48.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de Carvalhal, Grândola, Setúbal de €959,603 (€8,418/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €959,603, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,011,266 (€8,871/m²), uma diferença de €488,734 (48.3%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carvalhal · d748ab | Imóvel em análise | €1,500,000 | €13,158 | — | 80 | 38 |
| Carvalhal · 6a911f | Ativo | €378,000 | €2,681 | 79.6% | 78 | 51 |
| Carvalhal · 28b894 | Ativo | €1,480,000 | €12,437 | 5.5% | 78 | 47 |
| estrada nacional 253, 1 | Ativo | €495,000 | €3,300 | 74.9% | 78 | 48 |
| estrada Nacional, 253, 1 | Ativo | €750,000 | €10,274 | 21.9% | 75 | 59 |
| Mediana | €622,500 | €6,787 | 48.4% | 78 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 48,3%, resultando num rendimento bruto de apenas 1,2%, o que não é atrativo para investimentos em arrendamento a longo prazo nesta área rural. Com uma pontuação de 38/100 para o bairro, a qualidade dos inquilinos e os serviços disponíveis podem não apoiar uma renda sustentável. Renovação com valorização Apesar da villa ter uma classificação de 79/100 na condição, o prémio significativo no preço coloca o potencial de renovações em risco de ultrapassar o orçamento do investidor. Dada a avaliação atual em comparação ao valor justo, investir em renovações pode não render um retorno favorável neste mercado específico. Não ideal para A villa não é adequada para arrendamento de estudantes, uma vez que a falta de serviços locais e a baixa qualidade dos inquilinos estão refletidas na pontuação baixa do bairro. Além disso, entrar no mercado de luxo ou perseguir arrendamentos de férias de curto prazo são comprometidos, devido à propriedade estar sobrevalorizada e ao contexto rural diminuir a procura.
Riscos
Risco de Baixa Retenção de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 40/100, existe um risco significativo de altas taxas de rotatividade, levando a uma potencial instabilidade na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 645 618 €
- Capital próprio necessário
- 445 618 €
- Prestação mensal
- 5040 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5086 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras8818 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (378 000 €–1 480 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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