Penthouse T4, 230 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Penthouse T4 com 230 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 3 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 539 366 €, 15,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T4 com 5 casas de banho de 230 m², no 6º andar, certificado energético B. Localizado em avenida António Augusto de Aguiar, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O penthouse possui uma piscina privada no terraço, complementada por uma área de sunbathing dedicada e um barbecue ao ar livre para experiências de lazer exclusivas. Vantagem Locacional: Idealmente localizado perto da Avenida da Liberdade, com proximidade a serviços essenciais e opções de transporte público, aumentando a acessibilidade urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,000,000 excede o valor justo de €2,539,366 em €460,634, refletindo um prémio de 18,1%. Esta propriedade pode ser classificada como sobrevalorizada com base nas comparações atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,539,366 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €3,000,000 situa-se €460,634 (18.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €3,000,000 face à base da zona de avenida António Augusto de Aguiar de €2,282,465 (€9,924/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 93/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,282,465, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €2,539,366 (€11,041/m²), uma diferença de €460,634 (18.1%) face ao preço pedido de €3,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida António Augusto de Aguiar | Imóvel em análise | €3,000,000 | €13,043 | — | 90 | 80 |
| rua do Alecrim | Ativo | €2,295,000 | €8,110 | 37.8% | 78 | 85 |
| rua Rodrigues Sampaio, 2A | Ativo | €4,350,000 | €12,429 | 4.7% | 85 | 85 |
| rua Rodrigues Sampaio, 2A | Ativo | €4,350,000 | €12,429 | 4.7% | 80 | 91 |
| rua de Santa Marta S / N | Ativo | €1,990,000 | €10,529 | 19.3% | 80 | 84 |
| Mediana | €3,322,500 | €11,479 | 12.0% | 80 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda atual de €3,000,000 reflete um prémio de 18.1% sobre o valor justo de €2,539,366, indicando que este ativo está sobrevalorizado para o investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1.6%, os potenciais retornos não justificam o prémio solicitado. Arrendamento de férias a curto prazo Embora o penthouse nas Avenidas Novas tenha uma classificação de estado de 93/100, o intervalo de 18.1% em relação ao valor justo torna-o sobrevalorizado para estratégias de arrendamento de férias a curto prazo. Os retornos esperados não estão alinhados com o elevado custo de aquisição, limitando o potencial de rentabilidade neste setor. Buy-and-hold O preço de venda de €3,000,000, significativamente acima da avaliação justa, sinaliza um investimento sobrevalorizado para uma estratégia de buy-and-hold. Os investidores poderão achar desafiador alcançar uma apreciação de capital a longo prazo satisfatória, dado o prémio atual sobre o valor de mercado justo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica desafios potenciais na retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 3 272 100 €
- Capital próprio necessário
- 872 100 €
- Prestação mensal
- 10 118 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9991 €
- Preço3 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões225 000 €
- Imposto do Selo (escritura)24 000 €
- Imposto do Selo (crédito)14 400 €
- Escritura, registo e banco8700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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