Penthouse T4, 350 m² em Santo António, Lisbon
Penthouse T4 com 350 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 4 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 3 145 513 €, 27,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Penthouse T4 com 4 casas de banho de 350 m², no 6º andar, construído em 2020, certificado energético A. Localizado em rua Rodrigues Sampaio, 2A, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este penthouse inclui um elevador privado com acesso direto, garantindo privacidade e conveniência incomparáveis para os residentes; as suas expansivas varandas oferecem vistas panorâmicas do horizonte de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,350,000 está significativamente acima do valor justo de €3,145,513, resultando em uma sobrevalorização de €1,204,487 (38.3%). Esta propriedade não representa uma boa oportunidade de investimento com base nos métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €3,145,513 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,350,000 situa-se €1,204,487 (38.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,350,000 face à base da zona de rua Rodrigues Sampaio, 2A de €3,247,174 (€9,278/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 88/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €3,247,174, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €3,145,513 (€8,987/m²), uma diferença de €1,204,487 (38.3%) face ao preço pedido de €4,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Rodrigues Sampaio, 2A | Imóvel em análise | €4,350,000 | €12,429 | — | 85 | 85 |
| largo do Rato | Ativo | €2,450,000 | €8,974 | 27.8% | 80 | 87 |
| avenida António Augusto de Aguiar | Ativo | €1,860,000 | €8,857 | 28.7% | 80 | 82 |
| rua Canto da Maya, 351D | Ativo | €2,999,000 | €12,983 | 4.5% | 83 | 81 |
| avenida da Liberdade, 8 | Ativo | €3,200,000 | €11,552 | 7.1% | 85 | 85 |
| Mediana | €2,724,500 | €10,263 | 17.4% | 82 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €4,350,000 representa uma diferença substancial de 38,3% em relação ao valor justo de €3,145,513, indicando que a propriedade está sobrevalorizada para investimento em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,8%, esta propriedade falha em atender aos critérios de retorno esperados para uma renda sustentável. Compra e manutenção Investir neste penthouse a €4,350,000 apresenta um risco significativo, dado que o preço tem um prémio de 38,3% sobre o valor justo de €3,145,513, categorizando a propriedade como sobrevalorizada. O baixo rendimento de 1,8% complica ainda mais o potencial de valorização do capital e retornos gerais numa estratégia de compra e manutenção. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja situada numa zona altamente procurada de Santo António, o seu preço de €4,350,000 excede a avaliação justa de €3,145,513 por 38,3%, categorizando-a como sobrevalorizada no segmento de mercado de luxo. Os investidores precisarão reconsiderar o prémio atribuído a este penthouse, especialmente dado o seu rendimento de apenas 1,8% em comparação com outras listagens de luxo. Não ideal para A propriedade não é ideal para arrendamento de férias, uma vez que o seu elevado preço de €4,350,000 reflete uma sobrevalorização de 38,3% em relação ao valor de mercado justo de €3,145,513. O subsequente baixo rendimento bruto de 1,8% diminui ainda mais a sua adequação para gerar renda de arrendamento de curto prazo.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 85/100, existe um risco potencial de taxas de rotatividade mais elevadas, que podem resultar em períodos de vacância aumentados e custos associados à gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 743 870 €
- Capital próprio necessário
- 1 263 870 €
- Prestação mensal
- 14 672 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -14 570 €
- Preço4 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões326 250 €
- Imposto do Selo (escritura)34 800 €
- Imposto do Selo (crédito)20 880 €
- Escritura, registo e banco11 940 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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