Moradia T1, 60 m² em Carvalhal, Grândola
Moradia T1 com 60 m² em Carvalhal, Grândola, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 400 000 €, 73,3% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e jardim.
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Visão geral
Moradia T1 com 1 casas de banho de 60 m², construído em 2011, certificado energético C. Localizado em alameda da Praia do Pego, freguesia de Carvalhal, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui 300 m² de deck exterior com um jacuzzi para quatro pessoas, proporcionando uma luxuosa experiência de lazer ao ar livre em um ambiente privado. Localização: A apenas 10 minutos de Comporta e a 45 minutos de Lisboa, equilibra perfeitamente a solidão com a acessibilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €400,000, refletindo uma sobrevalorização de 275,0%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tornando-a uma opção de investimento menos atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €400,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €1,100,000 (275.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de alameda da Praia do Pego de €377,605 (€6,293/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €377,605, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €400,000 (€6,667/m²), uma diferença de €1,100,000 (275.0%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| alameda da Praia do Pego | Imóvel em análise | €1,500,000 | €25,000 | — | 78 | 40 |
| Carvalhal · 261ff7 | Ativo | €898,500 | €14,262 | 43.0% | 70 | 45 |
| Carvalhal · 483ae5 | Ativo | €890,000 | €14,833 | 40.7% | 82 | 46 |
| Comporta · 38996d | Ativo | €850,000 | €7,083 | 71.7% | 70 | 43 |
| Carvalhal · 956dc3 | Ativo | €750,000 | €5,357 | 78.6% | 65 | 45 |
| Mediana | €870,000 | €10,673 | 57.3% | 70 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Carvalhal, Grândola apresenta uma diferença significativa de 275% acima do seu valor justo, indicando um desajuste entre o preço listado e a geração potencial de receitas. Com um rendimento bruto de 0%, este investimento é pouco provável de proporcionar um retorno sustentável a longo prazo. Renovação de valor acrescentado Embora a propriedade tenha uma pontuação de condição razoável de 75/100, o preço listado exagerado sugere que quaisquer esforços de renovação não resultariam em aumentos proporcionais de valor. Dada a baixa classificação do bairro de 40/100, o potencial para aumentar o valor da propriedade através da renovação é limitado e pode não justificar o investimento inicial.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade apresenta um risco significativo de investimento devido à sua baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando uma potencial volatilidade na receita de aluguer e na rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 645 566 €
- Capital próprio necessário
- 445 566 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6391 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras8766 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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