Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T3 com 59 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 180 769 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 59 m², construído em 1971, certificado energético D. Localizado freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui janelas de PVC com vidro duplo remodeladas que melhoram o isolamento térmico, e oferece a flexibilidade de adquirir uma garagem com entrada individual nas proximidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €180,769, representando uma sobrevalorização de €29,231 (16,2%). Este desalinhamento sugere cautela para os investidores em potencial.
Avaliação
Valor justo estimado em €180,769 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €210,000 situa-se €29,231 (16.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal de €194,748 (€3,301/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 61/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €194,748, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €180,769 (€3,064/m²), uma diferença de €29,231 (16.2%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laranjeiro e Feijó · 1f36b3 | Imóvel em análise | €210,000 | €3,559 | — | 62 | 74 |
| rua Afonso de Paiva, 1 | Ativo | €299,000 | €3,691 | 3.7% | 65 | 73 |
| rua Gaspar Correia | Ativo | €265,000 | €3,118 | 12.4% | 65 | 74 |
| rua Afonso de Paiva | Ativo | €298,000 | €3,010 | 15.4% | 65 | 74 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 001bf1 | Ativo | €295,000 | €4,097 | 15.1% | 65 | 73 |
| Mediana | €296,500 | €3,405 | 4.3% | 65 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €210,000, o que representa uma diferença de 16,2% em relação ao seu valor justo de €180,769, tornando-a sobrevalorizada, apesar de um rendimento bruto de 5,6%. A localização suburbana perto de Lisboa atrai os trabalhadores pendulares, mas os retornos potenciais podem não justificar este preço elevado. Arrendamento familiar Apesar de uma classificação de 74/100 para o bairro e de boas comodidades, a discrepância de 16,2% no preço sugere que a listagem de €210,000 está sobrevalorizada para fins de arrendamento familiar. A propriedade pode atrair famílias devido ao seu tamanho, mas o alto custo de entrada pode limitar o interesse dos inquilinos e o retorno geral. Comprar e manter O valor justo da propriedade de €180,769 indica que está 16,2% sobrevalorizada a €210,000, o que levanta dúvidas sobre o potencial de apreciação a longo prazo para investidores de compra e manutenção. Embora o interesse na vida suburbana para famílias ofereça alguma promessa, a valorização atual pode dificultar um crescimento financeiro significativo ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, possíveis recessões na economia local ainda poderiam impactar significativamente o valor da propriedade e a retenção de inquilinos, particularmente uma vez que a estabilidade dos inquilinos é apenas de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 242 427 €
- Capital próprio necessário
- 74 427 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -161 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras22 429 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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