Moradia T3, 205 m² em Mafra
Moradia T3 com 205 m² em Mafra, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 584 140 €, 10,1% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 205 m², construído em 2008, certificado energético C. Localizado freguesia de Mafra, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um quintal convidativo com uma piscina elevada e uma área de churrasqueira coberta, perfeita para encontros ao ar livre enquanto desfruta da atmosfera pacífica do campo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 ultrapassa o valor justo de €526,606 em €123,394, representando um prémio de 23.4%. Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada de acordo com as avaliações do mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode envolver a modernização adicional da propriedade para captar compradores, uma vez que acabamentos de alta qualidade podem atrair um preço premium na revenda. Investidores potenciais devem considerar o impacto do bairro misto na potencial revenda. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €2,112 gera um rendimento bruto de 3.9%, apelando para aluguéis de longo prazo direcionados a famílias. No entanto, a natureza periférica da localização pode limitar a demanda de aluguel e a estabilidade da renda.
Avaliação
Valor justo estimado em €584,140 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €650,000 situa-se €65,860 (11.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de Mafra, Mafra, Lisbon de €540,336 (€2,636/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €540,336, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €584,140 (€2,849/m²), uma diferença de €65,860 (11.3%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mafra · 438ed8 | Imóvel em análise | €650,000 | €3,171 | — | 78 | 58 |
| Mafra · 62267b | Ativo | €850,000 | €3,047 | 3.9% | 72 | 68 |
| Mafra · 5834e2 | Ativo | €795,000 | €2,849 | 10.1% | 75 | — |
| rua da Capela, 14 | Ativo | €650,000 | €3,171 | 0% | 78 | — |
| rua Pinhal dos Frades | Ativo | €649,000 | €2,028 | 36.0% | 70 | — |
| Mediana | €722,500 | €2,948 | 7.0% | 74 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um preço de €650,000, está significativamente acima do seu valor justo de €526,606, resultando em uma diferença de 23,4%, confirmando que está sobrevalorizada. Dada a baixa classificação do bairro de 58/100 e a procura limitada numa localização periférica, o potencial para um fluxo de rendimento estável a longo prazo parece comprometido. Arrendamento familiar Com um retorno bruto de apenas 3,9% e uma diferença em relação ao valor justo que indica que a propriedade está sobrevalorizada, este investimento é pouco provável de oferecer retornos satisfatórios para propósitos de arrendamento familiar. A classificação de condição de 83/100 sugere uma qualidade decente, mas o ambiente pouco estimulante do bairro pode afastar inquilinos familiares à procura de uma comunidade vibrante.
Riscos
Potencial Atraso Económico A classificação de estabilidade económica de 50/100 indica um risco significativo de atrasos económicos que podem afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 717 998 €
- Capital próprio necessário
- 197 998 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1061 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras17 618 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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