Apartamento em Bonfim
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Apartamento T4 com 106 m² em Bonfim, Porto, à venda por 419 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 394 013 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 106 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em rua do Monte do Tadeu, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta painéis de madeira de alta qualidade que melhoram a sua atmosfera aconchegante, ao mesmo tempo que oferecem uma boa insonorização, ideal para a vida urbana no coração do Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €419,000 está ligeiramente acima do valor justo de €394,013, refletindo um prémio de €24,987 (6.3%). Dadas as condições atuais do mercado, esta propriedade está avaliada ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €394,013 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €419,000 situa-se €24,987 (6.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €419,000 face à base da zona de rua do Monte do Tadeu de €346,992 (€3,274/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €346,992, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €394,013 (€3,717/m²), uma diferença de €24,987 (6.3%) face ao preço pedido de €419,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Monte do Tadeu | Imóvel em análise | €419,000 | €3,953 | — | 70 | 77 |
| Ramalde · ba3d43 | Ativo | €760,000 | €3,979 | 0.7% | 75 | 75 |
| Paranhos · 49b93c | Ativo | €299,000 | €3,934 | 0.5% | 72 | 79 |
| Bonfim · 262017 | Ativo | €325,000 | €3,421 | 13.5% | 70 | 80 |
| avenida de Fernão de Magalhães | Ativo | €345,000 | €3,557 | 10.0% | 70 | 85 |
| Mediana | €335,000 | €3,746 | 5.2% | 71 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 3,7%, alinhado com as expectativas de mercado para arrendamentos estáveis a longo prazo no ambiente urbano central do Porto. Dada a avaliação justa, o rendimento é adequado para investidores que buscam uma renda de arrendamento consistente, sem grandes perspetivas de valorização de capital. Compra e manutenção Com uma avaliação justa de €394,013, esta propriedade em Bonfim oferece uma boa oportunidade para investidores que pretendem comprar e manter, apreciando o forte mercado imobiliário urbano e as características de segurança do bairro. As tendências de mercado sugerem que, embora a propriedade possa não ver uma valorização rápida, continuará a ser um ativo estável numa área desejável. Arrendamento familiar O layout de 4 quartos e a pontuação geral de condição de 75/100 tornam esta propriedade atraente para arrendamentos familiares, atendendo à procura em áreas bem ligadas a serviços e comodidades. Embora esteja com um preço justo, continua competitiva no mercado de arrendamento familiar, aproveitando a classificação estável de 77/100 do bairro.
Riscos
Dependência Económica A propriedade pode enfrentar desafios devido a uma elevada dependência de fatores económicos, conforme indicado pela pontuação de estabilidade económica de 80/100, o que pode levar a volatilidade na ocupação de inquilinos e na receita de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 463 175 €
- Capital próprio necessário
- 127 975 €
- Prestação mensal
- 1413 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -730 €
- Preço419 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 820 €
- Imposto do Selo (escritura)3352 €
- Imposto do Selo (crédito)2011 €
- Escritura, registo e banco2506 €
- Obras15 486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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