Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T3 com 70 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 298 800 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 290 750 €, em linha com o preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 70 m², no 3º andar, construído em 1976, certificado energético E. Localizado em rua do Padre José Pacheco do Monte, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A utilização inovadora do espaço do sótão oferece duas divisões adicionais versáteis, aumentando tanto a funcionalidade como as opções de habitação numa localização central no Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido é de €298,800, que está €8,050 (2,8%) acima do valor justo de €290,750. Esta propriedade está ao preço justo dentro da dinâmica atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €290,750 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €298,800 situa-se €8,050 (2.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €298,800 face à base da zona de rua do Padre José Pacheco do Monte de €249,231 (€3,560/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €249,231, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €290,750 (€4,154/m²), uma diferença de €8,050 (2.8%) face ao preço pedido de €298,800.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Padre José Pacheco do Monte | Imóvel em análise | €298,800 | €4,269 | — | 75 | 74 |
| rua Costa Cabral | Ativo | €297,000 | €3,857 | 9.6% | 70 | 77 |
| rua da Firmeza, 498 | Ativo | €670,000 | €5,154 | 20.7% | 74 | 76 |
| rua Cónego Ferreira Pinto | Ativo | €445,000 | €4,450 | 4.3% | 72 | 74 |
| rua Instituto de Cegos S Manuel, 22 | Ativo | €335,000 | €3,284 | 23.1% | 70 | 77 |
| Mediana | €390,000 | €4,154 | 2.7% | 71 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T3 em Cedofeita oferece um rendimento bruto de 3,8%, o que é razoável para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com uma pontuação de condição de 79/100 e um valor justo de €290,750, o investimento está alinhado com as expectativas atuais do mercado. Arrendamento para famílias Esta propriedade é adequada para arrendamento familiar, dada a sua configuração de três quartos e boa pontuação de condição de 79/100. Embora esteja avaliada em €298,800, as suas características amigáveis para famílias tornam-na apelativa para inquilinos de longo prazo na área suburbana do Grande Porto. Comprar e manter Como um investimento para comprar e manter, este apartamento oferece uma sólida oportunidade devido ao seu rendimento razoável e condição estável. Embora esteja avaliado em €298,800, a valorização contínua do bairro apoia uma perspetiva positiva de crescimento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de recessões económicas que podem afetar os valores imobiliários e a renda de aluguer. Risco de Fiabilidade dos Inquilinos Uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere preocupações potenciais com a retenção de inquilinos e taxas de ocupação, representando riscos para um fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 537 €
- Capital próprio necessário
- 82 497 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -513 €
- Preço298 800 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 522 €
- Imposto do Selo (escritura)2390 €
- Imposto do Selo (crédito)1434 €
- Escritura, registo e banco2217 €
- Obras5173 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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