Apartamento T2, 90 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T2 com 90 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 589 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 435 113 €, 26,1% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 90 m², no 3º andar, certificado energético B. Localizado em rua Newton, 1, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Destaque: A sala de estar inclui uma lareira, proporcionando calor e charme ao espaço, enquanto o apartamento beneficia de duas fachadas distintas que aumentam a luz natural. Nota de Condição: Condições médias com níveis de manutenção mistos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €589,000 está significativamente acima do valor justo de €435,113, resultando numa sobrevalorização de €153,887 (35.4%). Esta propriedade não representa uma oportunidade financeira atrativa ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €435,113 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €589,000 situa-se €153,887 (35.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €589,000 face à base da zona de rua Newton, 1 de €422,705 (€4,697/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 59/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €422,705, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €435,113 (€4,835/m²), uma diferença de €153,887 (35.4%) face ao preço pedido de €589,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Newton, 1 | Imóvel em análise | €589,000 | €6,544 | — | 55 | 90 |
| Arroios · 1e6237 | Ativo | €550,000 | €5,670 | 13.4% | — | 86 |
| Penha de França · 1e624a | Ativo | €498,000 | €4,116 | 37.1% | — | 81 |
| Arroios · 1e623d | Ativo | €490,000 | €5,765 | 11.9% | — | 88 |
| São Vicente · 024221 | Ativo | €450,000 | €3,462 | 47.1% | — | 83 |
| Mediana | €494,000 | €4,893 | 25.2% | — | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Arroios, listada por €589,000, está significativamente acima do seu valor justo de €435,113, indicando que está sobrevalorizada em 35.4%. Com um retorno bruto de apenas 2.8%, este investimento não oferece um retorno atrativo, reforçando ainda mais a sua sobrevalorização. Arrendamento de férias a curto prazo Dada a atual faixa de preços e o retorno bruto de 2.8%, é evidente que o investimento em arrendamentos de férias a curto prazo não é viável devido à natureza sobrevalorizada da listagem. Embora a localização central em Lisboa possa atrair turistas, as métricas financeiras sugerem que a rentabilidade futura é improvável. Mercado de luxo O apartamento em Arroios, avaliado em €589,000, não representa um investimento sólido no setor de luxo, uma vez que está sobrevalorizado em 35.4% em comparação com o seu valor justo de €435,113. O preço elevado não corresponde à classificação de condição de 59/100, levantando preocupações sobre o valor a longo prazo no setor de luxo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 90/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 85/100, qualquer recessão económica poderia afetar desproporcionalmente a retenção de inquilinos e as taxas de vacância, representando um risco para o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 669 833 €
- Capital próprio necessário
- 198 633 €
- Prestação mensal
- 1987 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1384 €
- Preço589 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 420 €
- Imposto do Selo (escritura)4712 €
- Imposto do Selo (crédito)2827 €
- Escritura, registo e banco2914 €
- Obras35 960 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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