Estúdio T1, 31 m² em Santa Maria Maior, Lisbon
Estúdio T1 com 31 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 162 750 €, 34,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Estúdio T1 com 1 casas de banho de 31 m², construído em 1994, certificado energético D. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Notável: Esta propriedade beneficia de uma localização privilegiada perto de miradouros pitorescos, oferecendo aos residentes fácil acesso a vistas deslumbrantes da cidade e do rio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €162,750, resultando numa propriedade sobrevalorizada em €86,250 (53.0%). Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda para esta propriedade envolveria melhorar o seu apelo através de renovações orientadas e comercializá-la a um preço premium no competitivo mercado de Lisboa. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €851 oferece um rendimento bruto de 4.1%, tornando-a um investimento potencialmente estável para arrendamento a longo prazo num ambiente urbano vibrante.
Avaliação
Valor justo estimado em €162,750 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €249,000 situa-se €86,250 (53.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €152,849 (€4,931/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €152,849, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €162,750 (€5,250/m²), uma diferença de €86,250 (53.0%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 439044 | Imóvel em análise | €249,000 | €8,032 | — | 75 | 83 |
| rua de Martim Vaz, 32 | Ativo | €210,000 | €5,250 | 34.6% | 78 | 85 |
| beco de São Luís da Pena | Ativo | €210,000 | €5,250 | 34.6% | 75 | 86 |
| rua Manuel Soares Guedes, 16 | Ativo | €243,000 | €4,585 | 42.9% | 82 | 81 |
| rua do Paraíso | Ativo | €350,000 | €7,000 | 12.9% | 82 | 79 |
| Mediana | €226,500 | €5,250 | 34.6% | 80 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €249,000 para o estúdio representa uma diferença significativa de 53,0% acima do valor justo de €162,750, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 4,1% e outros indicadores financeiros, os investidores podem encontrar melhores oportunidades de investimento em arrendamentos a longo prazo em outros locais. Mercado de luxo Embora a propriedade esteja localizada numa área vibrante de Santa Maria Maior, a diferença de 53,0% em relação ao valor justo sugere que a precificação não está alinhada com o valor normalmente esperado no segmento de luxo. Compradores de alta gama que procuram um valor substancial podem ignorar esta propriedade devido ao seu preço inflacionado. Arrendamento de férias a curto prazo Com um preço de listagem significativamente acima do valor justo, esta propriedade pode ter dificuldade em atrair hóspedes para arrendamentos de férias a curto prazo que buscam tarifas competitivas. O rendimento bruto de 4,1% não justifica o investimento, especialmente ao considerar outras opções que podem oferecer retornos mais altos em mercados com preços mais razoáveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de uma rotatividade superior ao esperado, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 264 878 €
- Capital próprio necessário
- 65 678 €
- Prestação mensal
- 837 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -355 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras2558 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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