Apartamento em Valongo
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Apartamento T2 com 80 m² em Valongo, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 238 526 €, 10% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 80 m², no 10º andar, construído em 1999, certificado energético C. Localizado em rua de São Bartolomeu, freguesia de Valongo, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Principais: A propriedade dispõe de deslumbrantes renovações em curso, aumentando tanto a atratividade estética como o valor, enquanto a restauração da fachada exterior acrescenta ao charme da vizinhança.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €238,526, representando uma sobrevalorização de €26,474 (11.1%). Este ponto de preço sugere que os investidores devem abordar esta propriedade com cautela com base em métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €238,526 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €26,474 (11.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua de São Bartolomeu de €220,679 (€2,758/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €220,679, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €238,526 (€2,982/m²), uma diferença de €26,474 (11.1%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de São Bartolomeu | Imóvel em análise | €265,000 | €3,313 | — | 74 | 64 |
| rua Vale da Pinha S / N | Ativo | €279,000 | €2,735 | 17.4% | 68 | 71 |
| rua Alto da Costa | Ativo | €235,000 | €2,350 | 29.1% | 74 | 70 |
| rua Macau | Ativo | €255,000 | €3,228 | 2.6% | 74 | 76 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 001b57 | Ativo | €280,000 | €3,333 | 0.6% | 80 | 73 |
| Mediana | €267,000 | €2,982 | 10.0% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T2, apesar da sua proximidade ao Porto, tem um preço de €265,000, o que reflete uma discrepância de 11,1% acima do seu valor justo de €238,526. Com uma rentabilidade bruta de apenas 3,9% e uma classificação de condição de 77/100, o arrendamento de longo prazo parece menos apelativo dado o preço atual. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área geralmente segura de Valongo, o seu preço de lista de €265,000 vem com um prémio significativo sobre o seu valor justo de €238,526, resultando numa discrepância de 11,1%. A rentabilidade implícita de 3,9% pode não ser atraente para as famílias, dada a classificação média do bairro de 64/100. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para este apartamento T2 é comprometida pela sua sobrevalorização a €265,000, que é 11,1% acima do valor justo de €238,526. Dada a rentabilidade modesta de 3,9% e as condições médias do bairro, as perspetivas de investimento a longo prazo parecem limitadas, especialmente considerando que a propriedade está sobrevalorizada relativamente ao seu valor de mercado justo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com um índice de estabilidade económica de 65/100, o valor da propriedade pode ser negativamente afetado durante recessões económicas, potencialmente levando a uma diminuição da procura e a rendimentos de arrendamento mais baixos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 621 €
- Capital próprio necessário
- 76 621 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -469 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras8938 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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