Apartamento T3, 125 m² em Campo de Ourique, Lisbon
Apartamento T3 com 125 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 985 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 775 610 €, 21,3% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 125 m², no 3º andar, construído em 2013, certificado energético C. Localizado em rua da Arrábida, freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade oferece a privacidade exclusiva de uma unidade por andar, garantindo paredes partilhadas mínimas e uma tranquilidade aprimorada em um ambiente urbano vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €985,000 está significativamente acima do valor justo de €775,610, representando um estado de "sobrevalorizada" de €209,390 (27,0%). Isso indica uma lacuna substancial que os potenciais compradores devem considerar cuidadosamente.
Avaliação
Valor justo estimado em €775,610 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €985,000 situa-se €209,390 (27.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €985,000 face à base da zona de rua da Arrábida de €755,618 (€6,045/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €755,618, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €775,610 (€6,205/m²), uma diferença de €209,390 (27.0%) face ao preço pedido de €985,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Arrábida | Imóvel em análise | €985,000 | €7,880 | — | 75 | 83 |
| rua do Quelhas | Ativo | €1,250,000 | €6,510 | 17.4% | 78 | 81 |
| rua Dom Pedro V | Ativo | €1,160,000 | €6,905 | 12.4% | 78 | 90 |
| calçada das Lajes | Ativo | €615,000 | €4,881 | 38.1% | 70 | 85 |
| rua de Alcântara | Ativo | €690,000 | €5,565 | 29.4% | 74 | 83 |
| Mediana | €925,000 | €6,038 | 23.4% | 76 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €985,000, o que representa uma sobrevalorização de 27.0% face ao seu valor justo de €775,610. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, o potencial de investimento não possui retorno suficiente em relação ao seu preço de compra. Arrendamento de férias a curto prazo Com um preço de €985,000, que é significativamente superior ao valor de mercado justo, esta propriedade não apresenta um investimento convincente para estratégias de arrendamento de férias a curto prazo. O rendimento bruto esperado de 2.6% está aquém dos retornos mais favoráveis normalmente procurados neste segmento de mercado. Compra e manutenção O preço pedido de €985,000 excede o seu valor justo em 27.0%, posicionando-a desfavoravelmente para uma abordagem de compra e manutenção. Com apenas um rendimento bruto de 2.6% e o aumento dos custos de propriedades na área, a manutenção a longo prazo pode não proporcionar retornos satisfatórios sobre o investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma avaliação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos afetar o fluxo de caixa consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 067 017 €
- Capital próprio necessário
- 279 017 €
- Prestação mensal
- 3322 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2365 €
- Preço985 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 100 €
- Imposto do Selo (escritura)7880 €
- Imposto do Selo (crédito)4728 €
- Escritura, registo e banco3864 €
- Obras6445 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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