Apartamento T3, 192 m² em Estrela, Lisbon
Apartamento T3 com 192 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 1 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 345 839 €, em linha com o preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 192 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua do Quelhas, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma sala de 40m² com varanda e duas vagas de estacionamento, aumentando tanto o lazer quanto a conveniência no vibrante distrito da Estrela em Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €1,450,000 está significativamente acima do valor justo de €1,191,336, representando uma sobrevalorização de €258,664 (21.7%). Esta discrepância destaca uma preocupação de valorização para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,345,839 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,250,000 situa-se €95,839 (7.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,250,000 face à base da zona de rua do Quelhas de €1,277,106 (€6,652/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,277,106, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,345,839 (€7,010/m²), uma diferença de €95,839 (7.1%) face ao preço pedido de €1,250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Quelhas | Imóvel em análise | €1,250,000 | €6,510 | — | 78 | 81 |
| rua da Arrábida | Ativo | €985,000 | €7,880 | 21.0% | 75 | 83 |
| rua Dom Pedro V | Ativo | €1,160,000 | €6,905 | 6.1% | 78 | 90 |
| Campo de Ourique · 57fc81 | Ativo | €1,650,000 | €7,174 | 10.2% | 78 | 78 |
| Ajuda · f10977 | Ativo | €825,000 | €5,255 | 19.3% | 72 | 78 |
| Mediana | €1,072,500 | €7,040 | 8.1% | 77 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está avaliada em €1.450.000, refletindo um desvio de 21,7% acima do seu valor justo de €1.191.336, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, este investimento pode não oferecer um fluxo de caixa suficiente em relação às expectativas do mercado. Arrendamento de férias a curto prazo Com um preço de lista de €1.450.000, a propriedade não cumpre o limiar de valor justo, sendo sobrevalorizada em 21,7% em comparação à avaliação justa de €1.191.336. Dado o rendimento mais baixo de 2,8%, o perfil de retorno é improvável que justifique o elevado custo inicial para fins de arrendamento de curto prazo. Comprar e manter Com um preço atual de €1.450.000, o apartamento não é um investimento atrativo para comprar e manter, estando 21,7% acima do seu valor justo de €1.191.336 e classificado como sobrevalorizado. O baixo rendimento bruto de 2,8% sublinha ainda mais o potencial pouco atraente de investimento a longo prazo desta propriedade.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere que pode haver um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que poderia levar a potenciais vazios e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 380 750 €
- Capital próprio necessário
- 380 750 €
- Prestação mensal
- 4216 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2929 €
- Preço1 250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões93 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 000 €
- Imposto do Selo (crédito)6000 €
- Escritura, registo e banco4500 €
- Obras16 500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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