Moradia em Moncarapacho e Fuseta
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Moradia T4 com 248 m² em Moncarapacho e Fuseta, Olhão, à venda por 2 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 086 797 €, 59% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 248 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma licença de Alojamento Local transferível, permitindo oportunidades de aluguer, juntamente com amplos jardins paisagísticos que aumentam o seu apelo luxuoso.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,650,000 excede significativamente o valor justo de €1,086,797, refletindo um estado de sobrevalorizada de €1,563,203 (143,8%). Esta discrepância destaca um desvio considerável entre as expectativas do mercado e as avaliações realistas.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,086,797 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,650,000 situa-se €1,563,203 (143.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,650,000 face à base da zona de Moncarapacho e Fuseta, Olhão, Faro de €844,886 (€3,407/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €844,886, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,086,797 (€4,382/m²), uma diferença de €1,563,203 (143.8%) face ao preço pedido de €2,650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moncarapacho e Fuseta · 4a43f4 | Imóvel em análise | €2,650,000 | €10,685 | — | 80 | 61 |
| Moncarapacho e Fuseta · 82c852 | Ativo | €1,750,000 | €7,609 | 28.8% | 88 | 57 |
| autoestrada EM516-1 | Ativo | €1,325,000 | €4,417 | 58.7% | 75 | 51 |
| Moncarapacho e Fuseta · de0c40 | Ativo | €1,200,000 | €4,348 | 59.3% | 78 | 53 |
| rua de Arte Nova | Ativo | €585,000 | €2,813 | 73.7% | 65 | 61 |
| Mediana | €1,262,500 | €4,383 | 59.0% | 77 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €2,650,000, excedendo significativamente o valor justo de €1,086,797, apresentando uma diferença de 143.8%. Com um baixo rendimento bruto de 1.1% e uma pontuação de bairro de 61/100, o investimento não promete retornos sustentáveis no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo Avaliado em €2,650,000, esta propriedade está 143.8% acima do seu valor justo de €1,086,797, limitando a potencial rentabilidade de arrendamentos de férias a curto prazo. Apesar da atratividade da zona do Algarve para o turismo, o preço elevado em relação ao valor justo torna este investimento menos atraente para ocupação a curto prazo. Comprar e manter O preço pedido de €2,650,000 é 143.8% mais alto que o valor justo de €1,086,797, indicando que a propriedade está acima do valor justo para uma estratégia de comprar e manter. Juntamente com um baixo rendimento de 1.1%, os retornos financeiros desta estratégia de investimento parecem desfavoráveis, dadas as condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, existe um risco significativo de uma desaceleração económica afetar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 890 530 €
- Capital próprio necessário
- 770 530 €
- Prestação mensal
- 9285 €
- Rentabilidade bruta
- 1,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -9853 €
- Preço2 650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões198 750 €
- Imposto do Selo (escritura)21 200 €
- Imposto do Selo (crédito)12 720 €
- Escritura, registo e banco7860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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