Apartamento em Canelas
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Apartamento T2 com 139 m² em Canelas, Vila Nova de Gaia, à venda por 272 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 267 640 €, em linha com o preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 139 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Canelas, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento possui um pátio privado, proporcionando um espaço exterior para relaxamento e recreação, o que é raro para unidades no rés-do-chão na zona.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €272,000 está ligeiramente acima do valor justo de €267,640, marcando uma diferença de €4,360 ou 1,6%. Este imóvel pode ser considerado ao preço justo dentro das condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €267,640 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €272,000 situa-se €4,360 (1.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €272,000 face à base da zona de Canelas, Vila Nova de Gaia, Porto de €227,104 (€1,634/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,104, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €267,640 (€1,925/m²), uma diferença de €4,360 (1.6%) face ao preço pedido de €272,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Canelas · 4a44c9 | Imóvel em análise | €272,000 | €1,957 | — | 72 | 72 |
| rua do Pinhal | Ativo | €275,000 | €1,708 | 12.7% | 65 | 72 |
| praceta Oliveira Santos, 48 | Ativo | €255,000 | €2,383 | 21.8% | 68 | 75 |
| avenida Vasco da Gama | Ativo | €355,000 | €1,651 | 15.6% | 75 | 66 |
| rua de Ramos | Ativo | €195,000 | €1,667 | 14.8% | 70 | 75 |
| Mediana | €265,000 | €1,688 | 13.8% | 69 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 4,2% da propriedade posiciona-a bem para estratégias de arrendamento a longo prazo, atraindo inquilinos estáveis que procuram uma localização suburbana próxima do Porto. A sua avaliação justa reflete uma realidade de mercado equilibrada, assegurando uma renda mensal constante sem pagamento excessivo. Arrendamento familiar Atendendo a famílias em busca de um espaço amplo, o apartamento de 139m² oferece espaço adequado numa vizinhança classificada com 72/100, aumentando a sua atratividade. A sua avaliação justa alinha-se com as necessidades familiares, mantendo uma expectativa razoável de procura de arrendamento na área. Aproveitar e reter Com uma avaliação justa de €272,000 e um rendimento bruto de 4,2%, esta propriedade serve como um investimento viável para ‘buy-and-hold’ numa localização suburbana com potencial de crescimento. A sua pontuação de condição de 70/100 oferece uma base sólida para valorização ao longo do tempo, sem a pressão de uma revenda imediata. Não ideal para: Arrendamento a curto prazo para férias, mercado de luxo, habitação estudantil
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O moderado índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere que pode haver um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a previsibilidade da receita de aluguer e aumentar as taxas de vacância.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 287 303 €
- Capital próprio necessário
- 69 703 €
- Prestação mensal
- 1014 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,7 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -603 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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