Apartamento T3, 174 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada
Apartamento T3 com 174 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, à venda por 355 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 309 813 €, 12,7% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 174 m², no 3º andar, certificado energético B. Localizado em rua da Costa, 109, freguesia de Cristelos, Boim e Ordem, concelho de Lousada, distrito de Porto. Este apartamento inclui uma funcional varanda com relva sintética, criando um espaço de lazer versátil ou uma área de brincadeira segura para crianças, aumentando a sua atratividade familiar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €355,000 está €45,187 (14.6%) acima do valor justo de €309,813, indicando que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual. Considerando esses números, os potenciais compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €309,813 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €355,000 situa-se €45,187 (14.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €355,000 face à base da zona de rua da Costa, 109 de €241,206 (€1,386/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,206, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €309,813 (€1,781/m²), uma diferença de €45,187 (14.6%) face ao preço pedido de €355,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Costa, 109 | Imóvel em análise | €355,000 | €2,040 | — | 78 | 56 |
| Cristelos, Boim e Ordem · 6d52a8 | Ativo | €502,460 | €3,009 | 47.5% | 80 | 65 |
| Cristelos, Boim e Ordem · f363ed | Ativo | €275,000 | €1,536 | 24.7% | 74 | 68 |
| avenida Cidade de Tulle | Ativo | €248,000 | €1,560 | 23.6% | 70 | 64 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 65a60a | Ativo | €175,000 | €1,882 | 7.8% | 70 | 65 |
| Mediana | €261,500 | €1,721 | 15.6% | 72 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade não é ideal para arrendamento a longo prazo devido ao seu diferencial de 14,6% acima do valor justo, o que limita a lucratividade potencial. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2,8% e uma pontuação de bairro de 56/100, apresenta desafios na atração de inquilinos fiáveis. Comprar e manter Investir nesta propriedade como estratégia de comprar e manter parece pouco atraente, dado o seu preço de listar de €355,000 em comparação com o valor justo de €309,813. O baixo rendimento de 2,8% numa área residencial com amenities limitados indica um potencial de valorização estagnado ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora este apartamento possa atrair famílias, o seu preço atual está sobrevalorizado em 14,6% acima do valor justo, reduzindo a sua atratividade como opção de arrendamento. Juntamente com uma pontuação de bairro de 56/100, levanta preocupações sobre a satisfação dos inquilinos a longo prazo e as taxas de ocupação.
Riscos
[Risco de Baixa Estabilidade dos Inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de apenas 50/100, existe um risco elevado de vagas e flutuações na renda de aluguel, o que pode impactar negativamente a rentabilidade geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 381 783 €
- Capital próprio necessário
- 97 783 €
- Prestação mensal
- 1197 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -824 €
- Preço355 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 700 €
- Imposto do Selo (escritura)2840 €
- Imposto do Selo (crédito)1704 €
- Escritura, registo e banco2352 €
- Obras4187 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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