Apartamento T3, 202 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Apartamento T3 com 202 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 419 721 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 4 casas de banho de 202 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, concelho de Porto, distrito de Porto. Este apartamento dispõe de uma ampla varanda de 31,70 m², integrando perfeitamente o luxo interior com o lazer ao ar livre, e está equipado com avançada automação residencial para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está 4,9% abaixo do valor justo de €1,419,721, indicando uma posição equilibrada no mercado. Esta precificação sugere que a propriedade está avaliada de forma correta, atraindo tanto compradores como investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,419,721 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €69,721 (4.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, Porto de €1,274,104 (€6,307/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,274,104, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,419,721 (€7,028/m²), uma diferença de €69,721 (4.9%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · 19f584 | Imóvel em análise | €1,350,000 | €6,683 | — | 85 | 68 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 439308 | Ativo | €1,350,000 | €6,784 | 1.5% | 82 | 84 |
| rua Afonso Cordeiro | Ativo | €565,000 | €5,765 | 13.7% | 86 | 70 |
| parque da Cidade | Ativo | €2,400,000 | €8,889 | 33.0% | 84 | 75 |
| rua de Bartolomeu Velho | Ativo | €895,000 | €5,491 | 17.8% | 79 | 70 |
| Mediana | €1,122,500 | €6,275 | 6.1% | 83 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento relativamente estável de 3,2% numa localização que está a beneficiar do crescimento económico na área do Grande Porto. No entanto, com uma estimativa de valor justo ligeiramente acima do preço de listagem, indica que, embora seja uma opção viável, o potencial para uma forte valorização a curto prazo parece limitado. Arrendamento familiar Com uma generosa dimensão de 202m² e uma boa pontuação de condição de 86 em 100, este apartamento é bem adequado para famílias que procuram acomodações espaçosas numa área em desenvolvimento. A classificação do bairro de 68/100 sugere que, embora haja comodidades disponíveis, o apelo geral pode limitar os preços de aluguer premium. Manter a propriedade Manter esta propriedade a longo prazo pode proporcionar retornos moderados, dado o ambiente estável da região do Porto, mas o rendimento atual mostra um alinhamento justo com o mercado, em vez de uma clara oportunidade de investimento. O intervalo entre o seu preço de listagem e o valor justo de apenas 4,9% indica uma oportunidade limitada para ganhos de capital significativos no futuro imediato.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 70/100 sugere possíveis flutuações nas condições do mercado que podem impactar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 473 270 €
- Capital próprio necessário
- 393 270 €
- Prestação mensal
- 4553 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3203 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (565 000 €–2 400 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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